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저평가 지역을 찾아야 하는 이유

저평가 지역이란?

왜 이런 지역을 찾아야 할까? 향후 상승이 100퍼센트 확실하기 때문이다. 하지만 대부분은 현재 미친 듯이 상승하고 있는 지역에나 관심이 있지. 현재하락하고 있는 지역에는 관심이 없다 전세가가 먼저 상승하면 매매가와의 격차가 좁혀지는 시기가 찾아온다

부동산 투자에 있어서 지역선정이 가장 중요함

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해당 지역이 하락하는 것에 가장 큰 영향을 주는 요인 2가지

밀어내기식 분양 현장 2~3년 후 입주시작 → 가격이 높아진 탓에 계속 미분양이 나옴 → 하락기 접어듬

이런 사이클을 알게 되면 저평가지역을 찾을 수 있다

무조건 오를 아파트의 특징 4

매매가격지수가 반등한다
매가가격지수 10년정도를 조회해서 보고, 인근 지역기리 그룹을 지어 비교한다

미분양이 줄어든다
미분양은 아파트 투자 결정을 할 때 가장 우선하여 봐야 하는 지표다. 미분양이 발생하는 경우는 두가지다

입주 물량이 급락한다

한국부동산원 사이트에서 매매가격지수로 저평가지역 찾기

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매매가격지수란? 표준이 되는 아파트를 정해서 평균지수로 만든 것

저평가 지역을 찾아야 하는 이유

이 글을 읽고 있는 여러분은 아마 수도권에 거주하고 있을 확률이 높을 겁니다. 2022년 2월 주민등록 통계에 따르면 전국인구의 50.4%가 서울,경기,인천에 거주하고 있기 때문이죠. 그러나 같은 수도권일지라도 서울 부동산의 흐름이 다르고, 경기.인천의 부동산 흐름도 각기 다릅니다. 카메라를 당겨서 서울 부동산 지도를 줌인(Zoom-in) 해보면, 서울 강남에서도 강남구,서초구,송파구의 흐름이 다르며 경기 수원시에서도 영통구,장안구,팔달구,권선구의 시장흐름이 다릅니다.

좀 더 욕심을 내어서 각 자치구의 하위 행정구역인 동(洞)단위까지 카메라를 줌인(Zoom-in) 해보면 어떨까요? 지난 컨텐츠(‘미분양 뽀개기 두 번째’)에서 언급했듯이, 부동산 통계의 양은 주식통계의 그것에 비하면 귀여운 수준입니다.

강남구에서 아파트가 가장 많은 행정동은 대치동으로써 약 1.8만세대가 있습니다. 이정도면 결코 적코 적지 않은 부동산데이터가 나올 것 같지만, 2021년을 통틀어 대치동의 실거래(매매) 건수는 249건에 불과합니다. 1년에 249건이니, 한 달 평균 20건의 거래량에 불과한 것이죠. 게다가 이 20건은 동일한 아파트의 거래량이 아닙니다. 개별 아파트의 거래가격이기 때문에 입지별, 동.호수별, 층별 가격편차가 클 수 밖에 없습니다. 어느지역의 시장흐름을 정확히 판단하려면 동일 아파트단지내의 유사한 상품컨디션(비슷한 층, 비슷한 평면타입)의 거래가격을 꾸준히 추적해야 하는데, ‘동’(洞)단위 실거래 통계는 신뢰를 줄만한 데이터의 양이 충분치 못한 것이죠. 따라서 ‘동’(洞)단위 가격변동률을 보다보면 대체 가격이 오른다는 건지 떨어진다는 건지 혼란만 오기 십상입니다.

따라서 부동산데이터를 대하는 바람직한 자세는 동(洞) 단위까지 세세하게 보고자 하는 욕심을 가라앉히고 어느정도 신뢰할 수 있는 양이 축적되어 있는 자치구 단위의 데이터를 꾸준히 추적.확인하는 것입니다.

시군구 단위로 발표되는 미분양 통계로 우리동네 수급상황을 파악하자

미분양 데이터는 전국 및 시.도단위 뿐 아니라 229개의 시.군.구 단위까지 발표되고 있기 때문에 여러분이 살고 있는 지역의 분양시장 온도가 차가운지 아니면 뜨거운지 신뢰성 있게 알려줄 수 있는 통계입니다.

더불어 우리지역 뿐 아니라 인근지역의 수급동향을 함께 파악함으로써 우리지역의 흐름을 예측할 수도 있습니다.

한번 생각해봅시다. 우리지역에 미분양이 없다고 마냥 좋다고 할 수 있을까요? 그렇지 않을 수도 있습니다. 왜냐하면 미분양의 원인이 되는 ‘분양공급’이 전혀 없었기 때문에 당연히 미분양이 없을 수도 있기 때문입니다. 이럴 경우 만약 인근지역에 분양공급이 발생한다면 인근지역의 분양성적을 체크해 봄으로써 우리지역의 시장흐름을 간접적으로 유추할 수 있을 것입니다.

부동산은 입지에 근거한 자산이기 때문에 함께 묶여있는 지역간에 ‘함께움직임(동조화)’이 강하기 때문입니다.

함께 묶여있는 동네의 미분양 확인하기

여기서 함께 묶여있는 지역의 기준이 무엇일까요? 쉽게 떠올릴 수 있는 것은 같은 시.도내에 있으면서 지리적으로 붙어 있어야 한다는 ‘행정적.지리적’ 잣대가 될 것입니다.

예를 들자면, 서울시안에 지리적으로 붙어있는 곳을 도심권,동북권,서북권,동남권,서남권의 5개 생활권역으로 묶는 것처럼 말이죠. 여기서 좀 더 나아가자면, 각기 다른 시.도에 있지만 서로 경계에 맞닿아 있는 곳 역시 함께 묶여 있는 지역이라고 할 수 있습니다.

예를들어 경기 광명시와 서울 금천구, 경남 양산시와 부산 북구처럼 말이죠. 만약 금천구의 미분양이 급증한다면 광명시의 분양시장 역시 ‘흐림’이 될 확률이 높은 곳이고 부산 북구의 미분양이 급증한다면 양산시의 분양시장 역시 흐릴 것이라 판단할 수 있습니다.

미분양, 그것이 알고싶다 (미분양 뽀개기_#3)

어딜 가도 부동산 이야기가 화제입니다. 그만큼 부동산 뉴스가 잘 팔리는 시대입니다. 요즘은 특히 폭락 뉴스가 베스트셀러입니다. 2015년 이후 서울뿐 아니라 수도권 대부분의 아파트가 2배 이상 오른 것을 감안하면, 끝 모르고 치솟은 집값에 대한 분노 혹은 하락 반전을 기대하는 심리가 확산되고 있다는 증거이지요.

미분양 뽀개기 첫 번째 시리즈(‘미분양, 그것이 알고 싶다’)

에서 언급했듯이 최근 재고주택시장과 분양시장의 따로놀음(비동조화)이 확산되고 있기는 하지만 2008년 글로벌 금융위기처럼 통제할 수 없는 외부충격이 발생할 경우 신축.구축을 가리지 않고 부동산시장에 냉각기가 올 수 있습니다.

그렇다면, 미분양이 얼마나 증가해야 신축 구축할 것 없이 대세 하락이 온다고 할 수 있을까요?

부동산 데이터를 대하는 바람직한 자세

부동산 데이터 vs 주식 데이터

미분양이 알려주는 공포 시그널을 살펴보기 위해 잠시 타임머신을 타고 2000년 12월로 돌아가 봅시다. 왜 2000년 12월이냐 구요? 그때부터 전국 미분양 통계가 발표되기 시작했기 때문입니다.

부동산 통계를 대하는 바람직한 자세는 웬만하면 부동산 통계의 탄생 시점부터 살펴보는 것입니다. 잠시 거래량 통계를 통해 주식과 부동산 통계의 양적 수준을 비교해 봅시다. 올해 삼성전자 주식의 하루 거래량은 1천만 건에서 많게는 2천5백만 건에 이릅니다. 반면, 대한민국 모든 아파트의 1년치 거래량은 역사적으로 평균 60만 건 정도입니다. 부동산 데이터는 양적으로 주식 데이터에 비해 ‘귀여운’ 수준이라 할 수 있는 것이죠. 게다가 통계의 기본이라고 할 수 있는 ‘실거래가격’ 데이터의 최초 발표 시점은 2006년으로써 20년이 채 안 되는 짧은 역사를 가지고 있습니다.

부동산이라는 자산의 거래 특성, 그리고 짧은 통계 역사를 고려할 때 부동산 데이터는 양적으로 많이 볼수록, 태초부터 쭈욱~ 살펴보는 것이 시장 전망의 신뢰성을 높일 수 있습니다.

주식통계와 부동산통계의 사례

미분양, 그것이 알고싶다 (미분양 뽀개기_#2)

데이터로 경제를 분석하고 주식시장을 예측하는 이코노미스트처럼, 빅데이터로 부동산 시장을 예측하는 ‘하우스 노미스트(House + Nomist)’의 업역을 개척해온지 어느덧 10년이 넘었습니다. 운이 좋아 ‘빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래(미지biz, 2018년)’ 라는 책을 집필하였고, 주간지(주간동아)에 부동산 빅데이터 칼럼을 연재하고 있습니다. 올해부터는

리얼빅 (Realestate + Bigdata) 채널

을 통해 실전용 부동산데이터를 활용한 시장전망과 부동산의 뜨거운 이슈를 다뤄보려고 합니다.

부동산현장에서 길어올린 생생한 데이터를 찐~하게 맛보는 부동산데이터 맛집을 오픈합니다.

실전용 부동산데이터, 그 첫 테마로 '미분양통계'를 다뤄봅니다. 미분양통계의 사전적 의미는 ‘사업계획 승인권자로부터 분양승인을 받아 일반인을 대상으로 분양을 실시하였으나 분양되지 않는 주택’ 이라고 국토교통부 통계사이트인 통계누리(https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do)에 명시되어 있습니다. 사전적 의미이다 보니 뭔가 어렵다는 느낌이 듭니다.

이를 쉽게 해석하자면, 아파트 청약경험이 있는 분들은 접해 봤을 청약홈 (www.applyhome.co.kr) 사이트가 있습니다. 이 사이트를 통해 거의 모든 민간아트의 청약이 이루어지는데요, 일반적으로 청약의 단계는 ‘특별공급→1순위→2순위’의 순으로 진행이 됩니다. 뒷 단계로 진행될수록 청약의 조건이 덜 까다롭기 때문에 더욱 많은 사람들이 청약에 참가할 수 있다고 생각하면 됩니다.

미분양의 정확한 의미 (힌트는 '청약홈')

청약시장이 뜨거운 서울은 1순위에서 청약이 마감되는 경우가 비일비재 합니다만, 그렇지 못한 곳은 2순위까지 청약을 접수했음에도 주인을 찾지 못한 아파트가 남아 있을 수 있습니다. 이럴 경우, 마치 대학의 예비합격자처럼 1,2순위 청약에 참가했으나 당첨되지 못한 예비당첨자를대상으로 예비당첨자 계약을 진행하게 됩니다. 만약, 예비당첨자 계약까지 진행을 했는데도 남은 아파트가 있다면, 이때부터 실질적인 ‘미분양’ 이라고 할 수 있습니다.

즉, 청약홈을 통해 이뤄지는 모든 청약단계를 진행한 후 남아있는 분양권을 미분양이라고 할 수 있습니다.

미분양, 그것이 알고싶다 (미분양 뽀개기_#1)

실천 과제

내용 정리

천안아산 신도시 아파트 시장 분석

1. 천안아산역과 주변 입지

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천안아산역: 수도권과의 접근성이 뛰어나며, KTX와 SRT를 통해 서울, 용산, 수서로 빠르게 연결됩니다.

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신불당과 아산 탕정역: 최근 2년 동안 28,000세대가 입주하면서 관심이 높아진 지역입니다. 신불당은 특히 4억~6억 원대 아파트들이 많으며, 실수요자가 많이 찾는 곳입니다.

지난 2년간 28,000세대 입주가 있었던 천안과 아산 그중 가장 인기있는 신불당과 아산 탕정역 주변을 다녀왔습니다

2004 ~ 2008까 상승장

이때 투자해서 재미를 봤지만 상승장에 투자해서 버는 것은 제실력은 아니다

골목대장의 부동산 실패 사례

골목대장이 부동산 투자 실패를 통해 뼈저리게 얻은 교훈