저평가 지역을 찾아야 하는 이유

(강의안_챕터1)클래스101_3천만원투자로수익률200이상버는방법.pdf

25522.0KB

저평가 지역이란?

왜 이런 지역을 찾아야 할까? 향후 상승이 100퍼센트 확실하기 때문이다. 하지만 대부분은 현재 미친 듯이 상승하고 있는 지역에나 관심이 있지. 현재하락하고 있는 지역에는 관심이 없다 전세가가 먼저 상승하면 매매가와의 격차가 좁혀지는 시기가 찾아온다

부동산 투자에 있어서 지역선정이 가장 중요함

•

해당 지역이 하락하는 것에 가장 큰 영향을 주는 요인 2가지

미분양
미분양을 예상할 수 있는 수치는 청약경쟁률

입주물량

밀어내기식 분양 현장 2~3년 후 입주시작 → 가격이 높아진 탓에 계속 미분양이 나옴 → 하락기 접어듬

이런 사이클을 알게 되면 저평가지역을 찾을 수 있다

매매가격지수가 반등한다
매가가격지수 10년정도를 조회해서 보고, 인근 지역기리 그룹을 지어 비교한다

미분양이 줄어든다
미분양은 아파트 투자 결정을 할 때 가장 우선하여 봐야 하는 지표다. 미분양이 발생하는 경우는 두가지다

현재 그 지역에 제대로 된 상승 흐름이 오지 않았을 때

오랫동안 상승하여 더는 집을 살 수요가 없을 때

미분양이 줄어든다는 것은 그만큼 위험 요소가 점점 감소하고 신축아파트에 대한 수요가 살아난다는 뜻이다

그 지역의 상승을 확신하게 되면 남아 있는 미분양 물량에 가장 먼저 관심을 갖는다. 입지가 좋은 단지부터 소진되기 시작하는데 몇 년 간 쌓여 있던 물량이 일시에 급감한다. 이때가 정말 좋은 타이밍 이다.

미분양이 줄어들면 매매가격 지수는 상승한다

입주 물량이 급락한다

입주 물량을 예상할 수 있는 인허가 실적을 봐야 한다. 인허가 실적은 2~3년 뒤 공급되는 물량이라고 생각하며 된다. 인허가 실적이 많으면 2년 뒤 공급이 많아지기 때문에 매매가와 전세가가 하락한다
국가통계포털 사이트(kosis.kr)

•

매매가격지수란? 표준이 되는 아파트를 정해서 평균지수로 만든 것

•

시군구별 데이터에서 10년정도의 기간설정 후 조회

•

여기서 찾아야 할 것은 변곡점, 가장 최근의 고점과 저점을 확인

각 지역은 각기다른 사이클을 보인다.

미분양이 급감해야 드라마틱한 변화가 생긴다