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상가 취득 시 명의 선택: 누구로 할 것인가?

상가 취득: 개인명의 VS 법인설립

개인 명의 VS 법인 설립

상가 투자 시 수익률표 작성하기(일반투자자)

상가 수익률표 작성법

구분상가 투자 시 유의사항

단지 내 상가와 달리, 구분상가는 보통 5층에서 10층 이상으로 이루어져 있어 선택의 폭이 넓습니다. 하지만 이는 오히려 잘못된 선택을 할 확률도 높인다는 점을 유의해야 합니다.

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투자금액이 충분하다면 1층 상가의 최고 A급 호수에 투자하세요!
→ 향후 시세차익(P)을 기대할 수 있습니다.이러한 투자가 어렵다면, 무리하게 투자하지 말고 종자돈을 모으는 것이 좋습니다.1층 상가의 최고 A급 호수에 투자할 여력이 없다면, 다른 층이나 상담사가 추천하는 자리에 굳이 투자하지 마세요.

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1층 상가 투자 시, 가능하다면 전면부에 야장(야외 좌석)을 설치할 수 있는 상가가 유리합니다.

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전면이 경사진 상가는 풍수상 "흐르는 자리"로 여겨지므로 피하는 것이 좋습니다.

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평형이 20평 이상일 때는 분할하여 임대를 주면 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

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1층 투자 시, 가급적 다른 분양자의 호수와 연접하지 않고 단독으로 임대를 주세요.
→ 연접 시 매매할 때 대출이 불가능할 수 있습니다!

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1층, 2층 투자 여력이 없다면, 건물 내 높은 층의 저렴한 호수에 투자하는 것도 방법입니다. 임대가는 큰 차이가 없을 수 있습니다.

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투자 여력이 부족할 때 굳이 투자하고 싶다면, 2층까지는 고려해볼 만합니다. 그 이상은 가급적 피하세요.

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구분상가 투자 시 1, 2층 분양이 어렵다면, 차선책으로 최상층(분양가가 저렴하다는 전제하에)에 투자하는 것도 좋은 방법입니다. 3층 이상은 어차피 엘리베이터를 이용해야 하므로, 가격이 저렴한 쪽을 선택하는 것이 유리할 수 있습니다.

상가의 가치와 가격은 철저히 수익률로 결정됩니다. 따라서 현재의 월세를 주변과 비교하여 적정한지 판단하는 것이 중요합니다.

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시행사에서 선 임대로 맞춰진 상가를 100% 신뢰하지 마세요.

최근 가장 유행하는 것은 병원입니다. 시행사와 분양대행사에서 12~15% 정도의 높은 수익률로 맞춰놓고 1~2개 층을 전부 입점시킨 후 한두 칸씩 판매하는 경우가 많습니다.

그러나 이런 상가가 실제로 입점하지 않는 경우가 매우 많습니다.

인테리어만 하는 척하다가 빠져나가는 등의 방법을 사용합니다. 그렇다면 어떻게 이런 상황을 판별할 수 있을까요?

근린생활시설 구분상가 투자 시 유의해야 할 사항

서론

단지 내 상가는 상가 투자 초보자가 가장 쉽게 접근하는 투자 종목 중 하나다. 주변에서 흔히 볼 수 있으며, 대부분의 상가 투자 입문자들은 아파트 투자 경험을 거쳐 이 단계로 넘어온다. 편의점, 세탁소, 식당 등 일상생활에서 자주 접하는 업종이 입점하기 때문이다.

대부분의 투자자들이 단지 내 상가에 접근하는 이유는 투자금 규모 때문이다. 보통 2억~3억 정도의 투자금을 가진 사람들이 시작하며, 많아야 10억 정도의 금액으로 투자한다. 10억을 조금 넘으면 꼬마빌딩으로 눈을 돌리기도 한다.

초기 투자금이 적은 상태에서 가장 쉽게 접근할 수 있는 종목이 바로 단지 내 상가다. 2억~10억 정도의 초기 투자금으로 할 수 있는 상가 투자는 첫째, 단지 내 상가, 둘째, 구분상가가 될 수 있다.

투자금이 10억을 조금 넘어가면 꼬마빌딩(다가구주택)을, 20억~30억 정도면 올근생 건물을 고려해볼 수 있다. 하지만 단지 내 상가 투자도 결코 만만하게 봐서는 안 되며, 절대로 시세차익을 목적으로 접근해서는 안 된다. 매달 월세를 받는 임대수익의 관점으로 접근해야 한다. 구분상가의 좋은 입지나 꼬마빌딩은 시세차익을 노릴 수 있는 여지가 있지만, 단지 내 상가는 시세차익을 기대하기 어렵다고 봐야 한다.

1. 세대수

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1000세대 이상 ~ A급

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500세대 이상 ~ B급

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500세대 미만 ~ C급
단, 세대수에 비해 적정한 상가 개수일 경우
1000세대 이상의 단지에서는 제2금융권(지역농협, 새마을금고 등)이 입점할 수 있는 규모라고 볼 수 있다.
세대수를 체크할 때는 우선 1000세대 이상인지를 1차적으로 확인해야 한다.

2. 평형대

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대형 평형(30평대 후반~): 소비성 떨어짐

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중소형 평형(15~30평대 초): 소비성 적당히 유리

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소형 평형(15평 이하, 임대형): 소비성 적당히 유리

대형 평형대의 경우 젊은 층이 적어 소비성이 떨어지는 경향이 있다.

소형 평형대가 단지 내 상가에서 소비할 수 있는 여력이 높다. LH 임대의 경우에도 민영보다 단지 내 상가수를 적게 편성하기 때문에 오히려 투자나 장사에 유리한 면이 있다.

근린생활시설 단지내 상가 투자 시 유의해야 할 사항 7가지

상가 투자에 있어서 전용면적당 분양가의 이해는 가장 중요한 부분이라고 할 수 있다

상가전용율이 무엇인지 먼저 이해해야 하고,

상가전용률 계산

상가 전용면적당 분양가 구하기

구분상가 투자 시 같은 입지의 비교 상품일 경우 항상 전용면적당 평단가를 비교하는 습관을 가지자

평을 ㎡로 바꿀 때는 * 3.3058

상가전용률 = (전용면적/분양면적) * 100

전용면적당 분양가 계산

평단가(전용) = 분양면적당(단가) / 전용율

부가가치세를 뺀 순분양가를 기준으로 계산한다

건물분 부가가치세 이해

분양가에서 건물이 차지하는 비율은?

상가의 경우는 토지와 건물로 나누어지는데 이때 부가가치세는 건물에서만 발생한다 토지에서는 발생하지 않는다. 건물가액의 10%가 부가가치세(VAT)이다

그러므로 건물가액을 구하려면 부가가치세 * 10을 하고 부가가치세를 뺀 순 분양가를 나누어준다

상가 투자자의 기본 개념인 전용면적당 분양가 이해하기

식품위생법

허가권자 구청장, 담당자 위생과

식품위생법 시행령 식품접객업

일반음식점

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2종근린생활시설

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신고업종

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음식 + 주류 판매 가능

휴게음식점

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1종 근린생활시설(바닥면적 300㎡ 이하)

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2종 근린생활시설(바닥면적 300㎡ 초과)

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신고업종

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음식만 가능 주류판매 불가

제과점

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1종 근린생활시설(바닥면적 300㎡ 이하)

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2종 근린생활시설(바닥면적 300㎡ 초과)

업종별 체크 포인트

의원과 병원의 차이점 및 약국의 수입구조

병원, 약국 업종 이해하기

건축법상 분류

[[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)(건축법 시행령)

3호(제1종 근린생활시설)

라. 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설

4호(제2종 근린생활시설)

자. 학원, 직업훈련소, 사진관, 표구점, 장의사, 동물병원, 독서실, 총포판매사, 그 밖에 이와 비슷한 것

9호(의료시설)

가. 병원 (종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원 및 요양병원) 나. 격리병원 (전염병원, 마약진료소, 그 밖에 이와 비슷한 것)

의료법상 분류

상급종합병원

다음 요건을 갖춘 종합병원 중에서 중증질환에 대해 난이도가 높은 의료행위를 전문적으로 하는 종합병원을 상급종합병원으로 지정할 수 있다.

보건복지부령으로 정하는 20개 이상의 진료과목을 갖추고 각 진료과목마다 전속하는 전문의를 둘 것

제77조제1항에 따라 전문의가 되려는 자를 수련시키는 기관일 것

병원, 약국 업종

사업자등록은 세무서 기준으로 발급된다. 자유업종이라도 건축법 시행령 별표1에 적합한 용도인지 확인해야 한다.

세무서에서 사업자 등록증을 즉시 발급해주는 자유업종이라도 건축법 시행령 별표1에 적합한 용도인지 확인이 필요하다. 예를 들어, 편의점이나 마트는 자유업종으로 사업자 등록을 즉시 할 수 있지만, 담배 판매권을 얻기 위해서는 근린생활시설에 해당해야 한다. 건축물대장상 근린생활시설로 등록된 건물에서만 담배 판매권을 확보할 수 있기 때문에, 실무적으로는 자유업종인 편의점이나 마트도 근린생활시설로 등록된 건축물에 입점해야 한다는 점을 유의해야 한다.

허가업종

영업허가증

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유흥주점

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단란주점

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게임제공업(성인오락실)

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병원(노인요양병원 포함)

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신용정보업(채권추심)

등록업종

영업등록증

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공인중개사무소

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영화관, 비디오감상실

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노래연습장(코인노래방 포함), PC방, 게임제공업(청소년오락실), 복합유통게임방

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학원, 독서실, 유치원

업종별 인허가 방법 이해하기

임대인의 공실 위험 방지를 위한 랜트프리 활용하기

랜트프리

Rent Free (월세를 지급하지 않고 무상으로 임대차)

랜트프리는 어느 정도가 적당한가?

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신도시 vs. 구도심

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1층 상가 vs. 고층 상가

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공실 상태 vs. 기존 점포 승계

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개인사업자 vs. 프랜차이즈

결론적으로, 상가의 가치와 주변 임대 상황, 건물주(분양주)의 성향과 사정을 고려하여 랜트프리를 조절하면 된다.

임대인의 경우, 우량 임차인이 계약 협상 과정 중 고민하는 모습을 보이고 해당 임차인을 꼭 유치하고 싶다면, 다른 곳보다 더 긴 랜트프리 기간을 제공하여 협상 카드로 활용할 수 있다.

랜트프리 기간 중 관리비 납부

랜트프리 기간 동안 임차인은 해당 건물을 사용·수익하고 있으므로, 월 임대료만 면제될 뿐 관리비는 임차인이 납부해야 한다.

랜트프리 기간 세금계산서 발행

예를 들어, 보증금 3,000만 원에 월 임대료가 200만 원이라면, 월 임대료 200만 원에 대해서는 부가가치세가 발생하지 않으므로 세금계산서를 발행하지 않아도 된다.

하지만 원칙적으로는 보증금 3,000만 원을 간주임대료로 보아 부가가치세를 신고해야 한다.

임대인의 공실 위험 방지를 줄이기 위한 랜트프리 활용하기

제10조의8(차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.[본조신설 2015. 5. 13.]

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3기 차임연체의 계산

→ 부가가치세는 별도로 고려하고, 300만원을 1기로 보아 3기 차임 900만원을 기준으로 3기 차임연체를 판단한다. 기간이 아닌 금액으로 계산한다.

실무에서는 임차인이 3기 연체에 이르면 명도 문제가 발생하므로, 임대인은 3기 차임연체가 되기 전, 약 2개월 차임이 미납되면 미리 내용증명을 준비하는 것이 좋다.

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상가 임대료 인상 계산방법

제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중
낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13.>

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보증금 5,000만원, 월차임 300만원(VAT 별도)

실무에서는 주로 보증금(5,000만원)은 고정하고 월차임 300만원에 대해 5%(15만원)만 인상하여 보증금 5,000만원, 월차임 315만원으로 조정한다. 정확한 계산법은 <h color="brown">보증금 250만원을 월세로 전환하고 연 12%(1번)와 한국은행 기준금리 × 4.5%(2번) 중 낮은 이율</h>을 적용하는 것이다.

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2022.01.14 기준 한국은행 기준금리 1.25% × 4.5 = 5.625%

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250만원 × 5.625% = 140,625원 ÷ 12 = 11,718원

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150,000원 + 11,718원 = 161,718원

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보증금 5,000만원, 월차임 3,161,718원

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분양가의 비율을 정해서 임대 맞춰달라고 하는 경우

상임법 3탄 : 3기 연체, 월세 5% 인상 계산방법 등

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 <h color="yellow">10년을 초과하지 않는</h> 범위에서만 행사할 수 있다.<h color="blue"><개정 2018. 10. 16.></h>

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갱신되는 임대차
임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 
환산보증금을 초과하지 않는 임차인: 상임법 묵시적 갱신 적용. 임대인은 계약을 해지할 수 없다.
임차인은 계약 해지 가능. 3개월 후 효력 발생.

제10조의3(권리금의 정의 등)
임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등 대가

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권리금 계약이란?
신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하는 계약 [본조신설 2015. 5. 13.]

권리금

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바닥권리금(자리값): 점포가 위치한 지역적 특성으로 인한 프리미엄

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시설권리금(시설투자비): 기존 점포 시설투자금 감가상각 통상 20%(연)

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영업권리금(통상 1년간의 순수익): 본인 및 배우자 인건비를 제외한 금액

→ 실무에서는 임차인이 제시하고 협상을 통해 결정되는 금액이 권리금이므로, 개념적으로만 이해하면 된다

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임대인이 알아야 할 권리금(점포승계) 계약서 작성방법

→ 모든 조건이 나쁠 경우, 임차기간 만료 시 원상복구 비용(500~1000만원)이 발생하므로 사실상 시설권리금도 없이 넘겨야 한다고 보는 것이 타당하다

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다

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권리금 방해 금지행위

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권리금 회수기회 보장 안 됨(중요)

상임법 2탄 : 임차인의 권리금 회수기회 보호와 임대인이 거절할 수 있는 4가지 사유

환산보증금 초과 임차인의 상임법 적용 여부

제1조(목적)
상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

제2조(적용범위)상가건물의 임대차에 대하여 적용한다.

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환산보증금 초과 임차인은 상임법 적용을 받지 못한다.
다만, 예외적으로 상임법 적용을 받는 부분이 있다.
환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)
예시: 보증금 3,000만원, 월차임 300만원
3,000만원 + (300만원 × 100) = 3억 3,000만원

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환산보증금 초과 기준

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환산보증금 초과 임차인은 상임법 적용을 받지 못한다. 
다만, 예외적으로 상임법 적용을 받는 부분

우선변제권(확정일자) X, 소액임차인(최우선변제) X, 법정한도 5% X, 묵시적 갱신 X

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연접한 2개 호수 임차 시 환산보증금 계산

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묵시적 갱신이란?

상임법상 묵시적 갱신을 적용받으면 임대인은 계약을 해지할 수 없으며, 임차인은 언제든 계약 해지가 가능하다. 계약 해지 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생한다. 그러나 환산보증금 초과 임차인은 상임법의 묵시적 갱신을 적용받지 못하고 민법의 묵시적 갱신을 적용받게 된다.

이때 주의할 점은 상임법과 달리 임대인과 임차인 모두 계약해지를 할 수 있으며, 계약해지 통보 후 임대인은 6개월, 임차인은 1개월 뒤 효력이 발생한다.

제3조(대항력 등)
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)
확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.

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확정일자 부여가 안 되는 경우(우선변제를 적용받지 못한다)

제10조(계약갱신요구 등)
임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. → 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다.

상임법 1탄: 대항력, 환산보증금, 계약갱신요구권 등

Q1. 이미 납입한 회차의 예치금을 추후에 수정할 수 있나요?

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A1. 한 번 입금된 금액과 회차는 정정할 수 없습니다.

Q2. 압류나 담보대출을 받은 청약통장도 당첨이 가능한가요?

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A2. 다음 조건에서 청약 신청이 가능합니다.

Q3. 청약저축을 청약예금으로 전환했는데, 다시 청약저축으로 변경할 수 있나요?

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A3. 한 번 전환된 통장은 기존 상태로 복귀하거나 다른 유형으로 재변경이 불가능합니다.

Q4. 청약 당첨 후 통장을 바로 해지해도 되나요?

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A4. 다음 사항에 유의하세요.

Q5. 예치금은 해지 전까지 인출이 불가능한가요?

청약통장 FAQ

부부 청약 자격

평생 한번이던 특별공급 혜택

다자녀가구 특별공급 자격

1순위 청약 시 배우자 청약통장 합산제도

청약통장 장기가입자 우대

신생아 출산가구 우선공급 신설

변경된 청약사항

입주자 모집 공고문은 주택 청약의 출발점이자 청약 성공의 가장 중요한 자료입니다. 청약에 대한 책도 있고 강의도 따로 있을 만큼 청약은 처음에는 어렵게만 느껴질 수 있는데요

입주자 공고문은 청약 주택의 위치, 유형, 분양가, 신청 조건 등 모든 정보를 포함하고 있어, 일종의 "내 집 마련을 위한 로드맵"이라고 할 수 있습니다.

청약에 성공하기 위해서는 이 공고문을 제대로 이해하는 것이 필수입니다.

특히, 한두 개의 공고문을 보다보면 이후 다양한 공고문도 쉽게 해석할 수 있습니다.

이제부터 설명하는 내용을 숙지해두고 입주자 모집공고문을 몇번 보다보면 무슨말인지 알 수 있게 될거에요

공고문 분석의 중요성

청약은 경쟁이 치열하기 때문에 대부분의 신청자는 낙첨을 여러 번 경험합니다. 이런 상황에서 중요한 것은 각 공고문에 담긴 필수 정보를 빠르고 정확하게 파악하는 능력입니다.

입주자 모집공고문 보는법 & 주요체크사항

청약은 주택을 마련하려는 많은 사람들에게 중요한 기회입니다. 특히 소득 기준은 청약 당첨 가능성을 결정짓는 중요한 요소입니다.

소득금액 확인 방법은 크게 근로소득자, 사업소득자, 기타소득자로 나뉩니다.

경제활동을 하시는 분이라면 본인이 어떤 소득자 유형에 해당하는지 알고 계실 것입니다.

근로소득자의 소득금액 확인 방법

직장인의 경우, 본인의 보수월액이나 총급여액을 기준으로 소득을 확인합니다.

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공공분양 신청 시: 국민건강보험공단에서 제공하는 보수월액을 참고합니다. 이는 세전 소득으로, 기본급과 각종 수당이 포함된 금액입니다.

확인 방법

국민건강보험 www.nhis.or.kr

[국민건강보험공단 홈페이지] '민원여기요 > 개인민원 > 보험료 조회/납부' 메뉴 클릭 → '직장보험료 조회'에서 연도별 평균 보수월액 확인

청약 신청 시 소득 금액 확인하기

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청약을 할 때 '공공택지'와 '민간택지'를 구분하는 것이 매우 중요합니다.

이는 청약 당첨 확률에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라, 주거환경과 전매제한 등의 조건이 달라 투자나 자산 관리 계획에도 중요한 기준이 됩니다.

이번 글에서는 두 유형의 택지를 비교하고 각각의 장단점을 살펴보겠습니다.

입주자 모집공고문 초반부에 공고현장에 대한 전반적인 정보가 나와 있습니다.

여기서 택지유형을 확인하실 수 있는데요,

공공택지냐 민간택지냐에 따라 분양가상한제, 전매제한 적용 여부가 결정되고 당첨자 선정 방식도 크게 달라지므로 반드시 체크해야 합니다. 자세한 내용을 함께 살펴보겠습니다.

(좌)공공택지 입주자 모집공고 (우) 민간택지 입주자 모집공고

공공택지

공공택지 민간택지 어디로 청약해야 좋을까?

청약홈 사이트를 둘러보면서 내가 청약하고 싶은 주택의 청약을 미리 연습해 보도록 하겠습니다.

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먼저 알기 쉽게 설명하자면, 대부분의 주택청약이 청약홈에서 이루어진다고 생각하시면 됩니다.

주택유형과 사업주체에 따라 접수 사이트가 다르지만, 청약홈 이외의 곳에서 청약 접수를 하더라도 분양주택과 분양전환공공임대주택의 당첨자 선정은 청약홈을 통해 진행됩니다.

청약홈에서는 아파트뿐 아니라 오피스텔, 도시형 생활주택, 공공지원 민간임대주택도 청약이 가능합니다. 단, '신혼희망타운'은 입주자 모집 공고부터 청약 접수, 당첨자 선정까지 모두 'LH청약플러스'에서 진행됩니다.

주택청약 주요 사이트

LH - 한국토지

주택공사 | SH - 서울주택도시공사 | GH - 경기주택도시공사

청약홈 사이트 둘러보고 실전연습해보기 - 1 청약홈 주요기능

주택청약의 첫걸음 청약통장의 모든 것

청약통장은 언제, 왜 생겨났을까?

청약 당첨을 꿈꾸고 있다면 누구든 하나씩 가지고 있어야 하는 게 무엇일까요? 바로 청약통장입니다. 청약통장은 ‘주택분양을 미리 약정하고 장래 주택 구입을 위한 저축 상품’으로 부족한 주택 금융 재원을 마련하기 위해 생겨났습니다.

약 2,696만여 명이 가입(2024년 4월 기준)한 청약통장은 미성년자도 가입이 가능[가입 기간 총 60개월까지 인정(2023년 12월 31일 이전 최대 24개월, 2024년 1월 1일 이후 최대 36개월)]하며, 민영주택 일반공급 가점제에 청약할 경우 입주자저축 가입 기간이 길수록 높은 점수(15년 이상, 최대 17점)를 받을 수 있습니다. 때문에 당장 내 집 마련 계획이 없어도 일찌감치 가입해두는 것이 유리합니다.

청약통장은 앞서 언급한 청약제도의 역사만큼이나 오랜 세월 국민과 함께해왔습니다. 최초의 청약통장은 1977년 「국민주택 우선공급에 관한 규칙」을 제정하고 국민주택청약부금 가입자에게 분양 우선권을 부여하기 위해 등장했습니다. 당시에는 국민주택과 전용면적 85㎡ 이하 민영주택 분양을 위해 마련되었으나, 이후 1984년 통장 명칭을 청약저축으로 변경하고 국민주택 청약 신청만 가능해졌습니다.

1978년은 현재까지 그 모습과 기능을 거의 유지하고 있는 청약통장의 기틀을 마련한 시기입니다. 「주택공급에 관한 규칙」을 통해 국민주택청약부금, 주택청약예금, 재형저축 등 3가지 입주자저축제도를 만들었으며 예금의 종류와 예치금액에 따라 분양받을 수 있는 주택의 종류와 규모를 정했습니다.

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청약통장의 종류

※ 청약저축, 청약예금, 청약부금 : 2015년 9월 1일 이후 신규 가입 불가 주택청약예금은 전용면적 85㎡ 초과 민영주택을 위한 정기예금 상품으로 일정 금액을 납입한 후 기간이 지나면 우선순위를 부여받을 수 있었습니다. 재형저축은 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택을 분양받을 수 있었으며, 1980년 자격에서 배제되었다가 1989년 매월 일정 금액 이상을 납입하여 일정 금액 이상이 되면 주택을 분양받을 수 있는 적금식 제도인 청약부금제도로 부활했습니다. 1997~1998년 주택 경기불황에 따른 수요자 감소와 IMF에 따른 가계경제의 어려움으로 가입자 수가 급감하면서 2000년 청약예금과 청약부금의 가입 자격을 세대주에서 20세 이상 성인으로 완화하고 민영주택공급 기준을 1세대 1주택에서 현행 1인 1주택 기준으로 변경했습니다. 입주자저축 취급 기관도 기존 1개 은행에서 대폭 확대(주택은행 → 15개 시중은행)하는 등 다양한 노력을 기울였습니다. 그리고 2009년, 국민주택과 민영주택 모두 청약할 수 있고 무주택 여부와 연령에 관계없이 누구나 가입할 수 있는 주택청약종합저축이 등장했으며, 2015년 9월 1일 4가지 입주자저축(청약저축, 청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축)이 주택청약종합저축 하나로 간소화하여 지금의 모습을 갖추게 되었습니다.

주택청약 프리패스, 종합저축 만들기

주택청약종합저축(이하 ‘종합저축’)은 국내에 거주하는 개인(국내 거주 재외동포 및 외국인 거주자 포함)이라면 누구나 1인 1계좌 기준으로 가입할 수 있습니다. 종합저축을 취급하는 9개 은행(아래 표 참조) 영업점 또는 모바일 앱을 통해 간편하게 가입할 수 있으며 무엇보다 국민주택과 민영주택 모두 청약이 가능하고, 미성년자도 가입이 가능하다는 점, 주택 소유 여부나 세대주 여부와 관계없이 적게는 2만 원부터 최대 50만 원까지 매월 자유롭게 납입할 수 있다는 점이 과거 청약통장과 다른 점입니다.

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주택청약종합저축의 특징

34세 이하 무주택 청년이라면 청년주택드림 청약통장

19세 이상 34세 이하의 청년이라면 주목하시기 바랍니다. 기존 청년우대형 주택청약종합저축의 가입 대상과 지원 내용을 대폭 확대한 '청년주택드림 청약통장'이 새롭게 촐시되었습니다. 기존 가입 조건이 연소득 3,600만 원 이하였지만 이제는 5,000만 원 이하의 무주택자라면 누구나 가입할 수 있습니다. 기존 청년우대형 주택청약종합저축 가입자는 모두 청년주택드림 청약통장으로 자동 전환되며, 주택청약종합저축 가입자는 모두 청년주택 드림 청약통장으로 자동 전환되며, 주택청약종합저축 가입자도 가입 요건 충족 시 청년주택드림 통장으로 전환이 가능합니다(기존 계좌가 청약 당첨 계좌인 경우 전환 불가). 청년주택드림 청약통장은 2025년도 말까지 가입할 수 있으니 이 시기를 놓치지 않기 바랍니다

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청년주택드림 청약통장의 특징

내 통장은 언제 1순위가 될까?

주택청약의 첫걸음 청약통장의 모든 것

최근 3년 동안 아파트 청약 당첨 후 부적격으로 취소된 사례가 5만 건을 넘었습니다.

청약으로 내 집 마련을 계획하시는 분들은 이러한 부분을 꼭 유념하시기 바랍니다.

청약 준비 과정의 사소한 실수로 소중한 기회를 놓칠 수 있으므로, 철저한 사전 준비가 필수입니다.

이번 글에서는 주요 청약 부적격 사례와 이를 예방하기 위한 주의사항을 알아보겠습니다.

1. 가점제 오류

청약 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 기준으로 점수 산정

많은 신청자가 이러한 기준을 정확히 이해하지 못해 부적격 처리되고 있습니다.

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무주택기간 계산 오류

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부양가족 수 오류:

2. 중복 청약

특별공급과 일반공급을 중복 신청할 경우, 한 건이라도 당첨되면 나머지는 부적격 처리됩니다. 또한, 같은 세대 내 중복 청약 시 세대원 모두의 청약이 취소될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

청약 부적격 사례 및 유의할 점

부동산 시장에서 청약은 무주택자에게 유리한 제도이지만, 다주택자도 특정 조건에서 1순위 청약이 가능합니다.

본 글에서는 다주택자의 청약 가능 여부를 주택의 종류, 지역, 면적 등 다양한 조건별로 상세히 분석하고, 효과적인 청약 전략을 알아보겠습니다.

1. 주택 종류에 따른 1순위 청약 가능 여부

국민주택

국민주택은 정부가 지원하는 공공주택으로, 무주택 세대 구성원만 1순위 청약이 가능합니다. 따라서 다주택자는 국민주택의 1순위 청약이 불가능합니다.

민영주택

민간 건설사가 공급하는 민영주택은 다주택자도 1순위 청약이 가능합니다. 다만, 다음의 조건에서는 1순위 청약이 제한됩니다.

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투기과열지구, 청약과열지역에서 공급되는 85㎡ 초과 민영주택은 2주택 이상 소유한 세대에 속한 경우 1순위 청약 제한

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수도권 내 공공택지지구에서 공급되는 85㎡ 초과 민영주택은 2주택 이상 소유한 세대에 속하면 1순위 청약 불가

2. 면적에 따른 1순위 청약 제한

85㎡ 이하 주택

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투기과열지구나 청약과열지역이 아닌 경우: 다주택자도 1순위 청약 가능

다주택자의 1순위 청약 가능 여부

민영주택, 공공주택, 어떤 주택에 청약?

청약을 준비하고 있나요? 어떤 주택에 청약하고 싶은가요? 이 질문에 '아파트'라고 대답한다면 청약에 갓 입문한 분이시군요. 100점 만점에 50점짜리 답이라고 할 수 있습니다. 청약에서 가장 먼저 알아야 할 것은 바로 주택의 종류입니다. 주택의 유형에 따라 신청 자격과 당첨자 선정 방법이 다르기 때문이죠. 이 책에서는 민영주택과 국민주택, 특히 공공분양주택을 중심으로 다룰 예정입니다. 하지만 그에 앞서 분양부터 임대까지 전반적인 주택의 종류를 간단히 살펴보겠습니다.

주택은 크게 분양주택과 임대주택으로 나뉩니다. 하지만 이는 큰 틀일 뿐, 각각의 카테고리 안에서도 다양한 종류와 특성을 가진 주택들이 있습니다. 분양주택이라고 해서 모두 같을까요? 아닙니다. 공급 주체와 건설 자금의 조달 방식에 따라 민영주택과 국민주택(공공분양주택 포함)으로 구분됩니다.

분양시장의 핵심, 민간분양주택

래○안, 자○, 힐○○○트, 푸○○오 등 누구나 한 번쯤 들어본 친숙한 브랜드들입니다. '민영주택' 또는 '브랜드 아파트'로 불리는 민간분양주택은 정부의 재정 지원 없이 민간사업 주체가 직접 건설비용을 조달하여 공급하는 주택입니다. 현재 대한민국 주택 분양시장의 중심축을 이루고 있으며, 각 건설사는 고유한 브랜드로 분양을 진행하고 있습니다.

청약저축을 제외한 청약예금, 청약부금, 종합저축 가입자는 신청할 수 있습니다. 국민주택과 달리 일반공급은 가점제와 추첨제로 당첨자를 선정합니다. 생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급에는 소득 기준(일부 자산 기준 포함)이 적용됩니다

공공분양주택 : 생활편의와 저렴한 분양가, 두 마리 토끼를 한 번에!

국민주택은 정부 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사LH 등이 건설·공급하는 주택입니다. 일반적으로 주거 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 비도시지역의 읍·면 지역은 세대당 100㎡ 이하)인 주택을 말합니다.

공공분양주택은 LH 등이 개발하는 공공택지에 건설되어 대규모 도시계획에 따른 광역 교통망과 각종 편의시설의 혜택을 누릴 수 있습니다. 게다가 분양가상한제가 적용되어 주변 시세보다 저렴한 가격으로 분양되므로 인기가 많습니다.

일반 공공분양주택 외에도 특성화된 여러 유형이 있습니다. 20~30년에 걸쳐 공공주택사업자와 소유권을 공유하며 지분을 점진적으로 적립하는 지분적립형 분양주택, 그리고 주택 처분 시 공공주택사업자가 환매하고 처분 손익을 공유하는 이익공유형 분양주택이 있습니다.

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재고 주택 vs. 신규 주택

특히 정부가 25만 호 공급 계획을 발표한 나눔형 공공분양주택은 청년층과 신혼부부 등 2030세대를 위한 맞춤형 분양주택으로 최근 도입되었습니다.

신혼희망타운은 2030세대의 저출산 문제 해결을 위해 기획된 새로운 주택 유형입니다. 육아 중인 신혼부부의 needs를 적극 반영한 주택으로, 단지 전체가 신혼부부(예비 신혼부부와 6세 이하 자녀가 있는 한부모 가족 포함)를 위한 특화형 공공주택입니다. 신혼부부의 상황에 따라 자격을 세분화하여 분양주택은 물론 임대주택(국민임대, 행복주택)으로도 다양하게 공급됩니다.

서민과 중산층의 튼튼한 주거 사다리, 공공임대주택

분양주택은 아니지만, 서민과 중산층의 주거안정을 위한 공공임대주택도 살펴보겠습니다.

막막한 청약 어디서부터 시작해야할지 모르겠다면

지역별 입주자 선정방식의 취지

주택공급은 기본적으로 주택이 건설되는 지역(시나 군)에 거주하고 있는 청약신청자에게 우선으로 공급하는 것이 원칙

같은 지역에 거주하고 있는 사람이야말로 진정으로 주택이 필요한 실수요자로 보기 때문

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다

“주택건설지역”이란 주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도(관할 구역 안에 지방자치단체인 시ㆍ군이 없는 특별자치도를 말한다) 또는 시ㆍ군의 행정구역을 말한다. 이 경우 주택건설용지를 공급하기 위한 사업지구 등이 둘 이상의 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시 또는 시ㆍ군의 행정구역에 걸치는 경우에는 해당 행정구역 모두를 같은 주택건설지역으로 본다

해당지역 vs 기타지역: 핵심 개념 이해하기

청약신청 지역을 판단하는 기준인 ‘주택건설지역’이란 주택이 건설되는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역을 뜻합니다.

반대로 '기타지역'은 해당지역을 제외한 다른 모든 지역을 뜻합니다

쉽게 말해, 서울에 아파트를 분양한다면 서울은 해당지역, 그 외 지역은 모두 기타지역이 된다

일반적으로 기타지역라고 하면 해당지역을 제외한 모든 지역을 기타지역이라고는 하지만 바운더리가 있다
그 해당지역의 시도단위가 기타지역이라고 생각하면 된다. 인근지역이라고도 부르기도 하는데 올바른 용어는 '기타지역', '인근지역'은 부르기편하고 의미적으로 더 와 닿아서 쉽게부르는 용어

해당지역 거주자로 보는 기준(거주기간)

또한, 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하고 있는 경우에도 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수가 투기를 방지하기 위해 일정기간 이상 거주할 것을 우선공급 요건으로 정하고 있는 경우(수도권 투기과열지구의 경우 의무적으로 2년 이상의 기간을 정하여야 함)에는 해당 거주요건을 충족하여야만 우선공급을 받을 수 있습니다.

청약신청지역

최대한 많은 사람에게 공정한 경쟁을 통한 청약 당첨의 기회를 부여하기 위해 청약 당첨 이후에는 일정 기간(당첨일로부터 최대 10년) 다른 주택의 재당첨이 불가합니다. 또한, 특별공급은 세대 내 평생 1회에 한한다거나 가점제로 당첨된 사람은 2년간 가점제로 청약할 수 없는 등의 제한이 있습니다. 제한을 두는 이유는 일정 기간 기당첨자의 청약시장 재진입을 막기 위해서입니다.

이 때문에 보다 슬기로운 청약 생활을 위해서는 나와 세대구성원 중 이러한 제한을 적용받는 사람이 없는지 미리 확인해야 합니다. 이러한 제한 사항들은 청약홈 홈페이지에서 누구나 확인할 수 있습니다. 그럼 하나씩 살펴보겠습니다.

단, 다음의 제한 사항 중 ‘부적격 당첨자 제한’ 및 ‘공급 질서 교란자’는 오직 ‘청약 신청자 본인’에게만 적용되므로 세대원이 해당 제한을 적용받고 있더라도 청약할 수 있으니 참고하세요.

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청약하고자 하는 주택의 입주자 모집 공고일 기준, 청약 신청자 기준 세대구성원의 범위를 확인합니다(무주택 세대구성원 범위 참조)

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청약홈에 본인과 세대원 각각 인증서 로그인 후 ‘마이페이지 청약 제한 사항’을 조회합니다(청약 제한 사항별 조회 기준일이 다르므로 다음 표를 참고하여 청약하려는 주택의 입주자 모집 공고일 혹은 당첨자 발표일을 입력하여 정확히 조회

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청약 제한 사항별 조회 기준일

재당첨 제한 : 나 그리고 누구에게까지 영향을 미칠까?

재당첨 제한이란, ‘일정 기간 동안 다른 아파트에 다시 당첨되는 것을 제한한다’는 뜻입니다. 다음 표에 해당하는 주택에 당첨되면 당첨일로부터 짧게는 1년, 길게는 10년까지 다른 주택에 입주자로 선정될 수 없습니다.

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재당첨 제한 기간

투기과열지구에서 공급하는 아파트에 당첨되었다고 가정해봅시다. 투기과열지구에서 공급하는 주택에 당첨되면, 당첨일로부터 10년 동안 다른 주택에 당첨될 수 없습니다. 재당첨 제한 10년을 적용받게 됩니다.

그럼 재당첨 제한은 ‘청약자 본인’에게만 해당할까요? 아닙니다. 여기에 청약제도의 묘미가 있습니다. 재당첨 제한 적용은 나에게만 국한되는 것이 아니라 세대구성원 전원에게 적용됩니다. 특히 배우자가 세대 분리된 등본상에 있어도 부부는 ‘일심동체’, 즉 동일 세대로 간주하여 배우자와 배우자의 등본에 함께 있는 청약 신청자 그리고 배우자의 직계존속, 직계비속 모두 재당첨 제한을 받게 되죠.

그럼 이번에는 반대로 내가 청약 신청을 하려고 하는데, 공고일 현재 나와 동일 등본에 등재된 장모(또는 시모)가 작년에 투기과열지구에 있는 주택에 청약이 당첨되어 10년간 재당첨 제한 중이라고 가정해볼까요?

‘나’는 이제껏 청약 신청을 한 적이 없지만 나와 같은 세대구성원인 직계존비속(또는 배우자의 직계존비속)의 과거 당첨으로 인해 제한 기간 동안 ‘나’의 청약 기회가 사라지는 것입니다. 그리고 이를 모른 채 청약하여 당첨된다 해도 부적격 당첨자로서 계약 기회가 물거품이 되고 맙니다.

여기서 주목해야 할 점은 ‘재당첨 제한은 세대구성원 모두에게 동일하게 적용된다’는 것입니다. 세대원 중 누군가 재당첨 제한을 받고 있다면 그 세대에 속한 나도 제한을 받으니 유의해야 합니다. 또한 세대 분리된 배우자가 재당첨 제한을 적용받는 경우에도 제한을 피할 길은 없습니다. 그러므로 제한 기간 만료 전까지는 청약 신청이 불가하다는 점을 꼭 기억하세요.

05 청약홈에서 우리 가족의 청약 제한 사항을 확인해보자

우리나라의 저출산 상황을 우려하는 목소리가 곳곳에서 심심찮게 들려옵니다. 앞에서도 언급했듯이 2023년 기준 합계출산율은 0.72명으로 역대 최저치를 기록했고, 지금도 출산율은 계속 감소하는 추세라는 점에서 국가 소멸 위기감이 더욱 고조되고 있습니다.

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신생아 특별공급

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공공주택 유형별 공급 물량 및 특징

심각한 저출산 문제에 대응하기 위해 정부는 관련 대책을 속속 발표했습니다.

특히 이번 청약제도 개편은 정부의 ‘저출산 극복을 위한 주거 지원 방안’에 따른 것입니다. 그중에서도 신생아 자녀가 있거나 출산 예정인 가구를 대상으로 한 ‘신생아 특별공급’은 눈여겨볼 만합니다.

가정을 꾸리고자 하는 모든 이들에게 보금자리 걱정 없이 임신과 출산 그리고 아이를 키울 수 있는 안정적인 환경을 제공하기 위해 마련한 제도입니다.

기존에는 혼인한 가구를 중심으로 주택을 공급했다면, 이번 제도 개편은 혼인 여부와 상관없이 자녀를 출산한 가구라면 누구나 혜택을 받을 수 있게 했다는 데 의미가 있습니다.

신생아 특별공급은 청년 특별공급처럼 LH, SH와 같은 공공주택사업자가 공급하는 공공주택에서만 만날 수 있습니다.

신생아 특별공급 도입에 따라 기존의 공공주택 뉴:홈의 공급유형별 물량 비율 역시 조정했습니다.

주변 시세의 80% 수준 공급가격으로 분양하는 ‘일반형’에서는 20%를, 6년간 저렴한 임대료로 거주한 후 분양 전환할 수 있는 ‘선택형’에서는 30%를, 시세의 70% 수준으로 분양받은 후 나중에 환매하여 그 양도차익에 대해 수분양자와 공공의 사업 주체가 일정하게 나누어 갖는 ‘나눔형’ 주택에서는 전체 물량의 35%를 신생아 특별공급으로 공급합니다.

신생아 특별공급, 무엇이 특별할까?

신생아 특별공급은 혼인 여부와 상관없이 입주자 모집 공고일 기준 2년 이내에 자녀를 출산하고, 일정한 소득과 자산 요건을 갖추면 누구나 신청할 수 있습니다. 여기서 자녀는 임신 중이거나 입양한 자녀도 포함합니다.

결혼하지 않고 혼자 지내는 1인 가구가 늘어가는 요즘, 그간의 저출산 대책들이 혼인한 가구에 집중되어 있었는데 신생아 특별공급은 혼인 여부와 상관없이 출산 자체에 중점을 두어 내 집 마련의 혜택을 지원한다는 점이 가장 큰 특징입니다.

예를 들어, 결혼 후 배우자와 이혼하고 등본에 나(청약 신청자)와 작년에 태어난 아이만 있다고 가정해보겠습니다.

02 대한민국의 내일을 열어주는 신생아 특별공급

Keywords

#부동산 #투자 #무주택자 #1주택자 #채상욱대표 #시장전망 #재테크

부동산 시장 변화와 투자 전략 (채상욱 대표 인터뷰 정리)

2024년 부동산 시장 개요

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과거에는 대출이 주택 가격에 가장 큰 영향을 미쳤지만, 최근에는 주식과 코인의 수익을 활용해 부동산을 매입하는 사례가 증가.

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2023년 말에는 초고가 아파트를 중심으로 신고가를 기록했으나, 12월 탄핵 정국 이후 시장이 위축됨.

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대출 규제가 1분기까지 유지되며 부동산 시장이 상반기에는 약세, 하반기에는 대출이 완화되며 반등 가능성 존재.

초고가 & 일반 부동산 시장의 차별화

초고가 부동산 (하이엔드 주택) 시장

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신흥 부자(유튜버, 벤처기업 창업자, 코인 투자자 등)들의 자산 증가로 초고가 부동산(100억대 아파트, 한남더힐, 나인원한남 등) 수요 증가.

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이들 주택은 트로피 자산으로 인식되며, 가격 조정 없이 신고가 경신 가능성이 높음.

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2024년 하반기 이후 다시 상승 가능성이 높음.

일반 부동산 시장 (범용 주택 시장)

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학군지 중심으로 선호 지역이 명확히 구분됨.

부동산 앞으로 완전 반대로 된다, 무주택자, 1주택자 '이렇게' 하세요 (채상욱 대표 풀버전)

부동산투자

상가 취득 시 명의 선택: 누구로 할 것인가?

대출 가능 여부 확인

단독명의 VS 공동명의

명의자 선택 시 소득세 및 건강보험료 고려사항

상가 취득: 개인명의 VS 법인설립

상가 투자 시 수익률표 작성하기(일반투자자)

구분상가 투자 시 유의사항

서론

1. 세대수

2. 평형대

상가전용률 계산

상가 전용면적당 분양가 구하기

전용면적당 분양가 계산

건물분 부가가치세 이해

식품위생법

일반음식점

휴게음식점

제과점

의원과 병원의 차이점 및 약국의 수입구조

병원, 약국 업종 이해하기

건축법상 분류

3호(제1종 근린생활시설)

4호(제2종 근린생활시설)

9호(의료시설)

의료법상 분류

상급종합병원

허가업종

영업허가증

등록업종

영업등록증

임대인의 공실 위험 방지를 위한 랜트프리 활용하기

랜트프리

랜트프리 기간 중 관리비 납부

랜트프리 기간 세금계산서 발행

권리금

환산보증금 초과 임차인의 상임법 적용 여부

Q1. 이미 납입한 회차의 예치금을 추후에 수정할 수 있나요?

Q2. 압류나 담보대출을 받은 청약통장도 당첨이 가능한가요?

Q3. 청약저축을 청약예금으로 전환했는데, 다시 청약저축으로 변경할 수 있나요?

Q4. 청약 당첨 후 통장을 바로 해지해도 되나요?

Q5. 예치금은 해지 전까지 인출이 불가능한가요?

공고문 분석의 중요성

근로소득자의 소득금액 확인 방법

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공공택지

주택청약의 첫걸음 청약통장의 모든 것

청약통장은 언제, 왜 생겨났을까?

주택청약 프리패스, 종합저축 만들기

34세 이하 무주택 청년이라면 청년주택드림 청약통장

내 통장은 언제 1순위가 될까?

1. 가점제 오류

2. 중복 청약

1. 주택 종류에 따른 1순위 청약 가능 여부

국민주택

민영주택

2. 면적에 따른 1순위 청약 제한

85㎡ 이하 주택

민영주택, 공공주택, 어떤 주택에 청약?

분양시장의 핵심, 민간분양주택

공공분양주택 : 생활편의와 저렴한 분양가, 두 마리 토끼를 한 번에!

서민과 중산층의 튼튼한 주거 사다리, 공공임대주택

지역별 입주자 선정방식의 취지

해당지역 vs 기타지역: 핵심 개념 이해하기

해당지역 거주자로 보는 기준(거주기간)

재당첨 제한 : 나 그리고 누구에게까지 영향을 미칠까?

신생아 특별공급, 무엇이 특별할까?

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