미분양, 그것이 알고싶다 (미분양 뽀개기_#3)

이 글을 읽고 있는 여러분은 아마 수도권에 거주하고 있을 확률이 높을 겁니다. 2022년 2월 주민등록 통계에 따르면 전국인구의 50.4%가 서울,경기,인천에 거주하고 있기 때문이죠. 그러나 같은 수도권일지라도 서울 부동산의 흐름이 다르고, 경기.인천의 부동산 흐름도 각기 다릅니다. 카메라를 당겨서 서울 부동산 지도를 줌인(Zoom-in) 해보면, 서울 강남에서도 강남구,서초구,송파구의 흐름이 다르며 경기 수원시에서도 영통구,장안구,팔달구,권선구의 시장흐름이 다릅니다.

좀 더 욕심을 내어서 각 자치구의 하위 행정구역인 동(洞)단위까지 카메라를 줌인(Zoom-in) 해보면 어떨까요? 지난 컨텐츠(‘미분양 뽀개기 두 번째’)에서 언급했듯이, 부동산 통계의 양은 주식통계의 그것에 비하면 귀여운 수준입니다.

강남구에서 아파트가 가장 많은 행정동은 대치동으로써 약 1.8만세대가 있습니다. 이정도면 결코 적코 적지 않은 부동산데이터가 나올 것 같지만, 2021년을 통틀어 대치동의 실거래(매매) 건수는 249건에 불과합니다. 1년에 249건이니, 한 달 평균 20건의 거래량에 불과한 것이죠. 게다가 이 20건은 동일한 아파트의 거래량이 아닙니다. 개별 아파트의 거래가격이기 때문에 입지별, 동.호수별, 층별 가격편차가 클 수 밖에 없습니다. 어느지역의 시장흐름을 정확히 판단하려면 동일 아파트단지내의 유사한 상품컨디션(비슷한 층, 비슷한 평면타입)의 거래가격을 꾸준히 추적해야 하는데, ‘동’(洞)단위 실거래 통계는 신뢰를 줄만한 데이터의 양이 충분치 못한 것이죠. 따라서 ‘동’(洞)단위 가격변동률을 보다보면 대체 가격이 오른다는 건지 떨어진다는 건지 혼란만 오기 십상입니다.

따라서 부동산데이터를 대하는 바람직한 자세는 동(洞) 단위까지 세세하게 보고자 하는 욕심을 가라앉히고 어느정도 신뢰할 수 있는 양이 축적되어 있는 자치구 단위의 데이터를 꾸준히 추적.확인하는 것입니다.

시군구 단위로 발표되는 미분양 통계로 우리동네 수급상황을 파악하자

미분양 데이터는 전국 및 시.도단위 뿐 아니라 229개의 시.군.구 단위까지 발표되고 있기 때문에 여러분이 살고 있는 지역의 분양시장 온도가 차가운지 아니면 뜨거운지 신뢰성 있게 알려줄 수 있는 통계입니다.

더불어 우리지역 뿐 아니라 인근지역의 수급동향을 함께 파악함으로써 우리지역의 흐름을 예측할 수도 있습니다.

한번 생각해봅시다. 우리지역에 미분양이 없다고 마냥 좋다고 할 수 있을까요? 그렇지 않을 수도 있습니다. 왜냐하면 미분양의 원인이 되는 ‘분양공급’이 전혀 없었기 때문에 당연히 미분양이 없을 수도 있기 때문입니다. 이럴 경우 만약 인근지역에 분양공급이 발생한다면 인근지역의 분양성적을 체크해 봄으로써 우리지역의 시장흐름을 간접적으로 유추할 수 있을 것입니다.

부동산은 입지에 근거한 자산이기 때문에 함께 묶여있는 지역간에 ‘함께움직임(동조화)’이 강하기 때문입니다.

함께 묶여있는 동네의 미분양 확인하기

여기서 함께 묶여있는 지역의 기준이 무엇일까요? 쉽게 떠올릴 수 있는 것은 같은 시.도내에 있으면서 지리적으로 붙어 있어야 한다는 ‘행정적.지리적’ 잣대가 될 것입니다.

예를 들자면, 서울시안에 지리적으로 붙어있는 곳을 도심권,동북권,서북권,동남권,서남권의 5개 생활권역으로 묶는 것처럼 말이죠. 여기서 좀 더 나아가자면, 각기 다른 시.도에 있지만 서로 경계에 맞닿아 있는 곳 역시 함께 묶여 있는 지역이라고 할 수 있습니다.

예를들어 경기 광명시와 서울 금천구, 경남 양산시와 부산 북구처럼 말이죠. 만약 금천구의 미분양이 급증한다면 광명시의 분양시장 역시 ‘흐림’이 될 확률이 높은 곳이고 부산 북구의 미분양이 급증한다면 양산시의 분양시장 역시 흐릴 것이라 판단할 수 있습니다.

미분양통계를 분석하는 두개의 기준

미분양통계를 살펴 볼 때는 우리지역 미분양이 얼마나 많은가? 하는 ‘총량의 기준’과 우리지역 미분양이 전월대비 얼마나 증가했는가? 라는 ‘변동의 기준’ 두 가지 모두를 살펴보면 좋습니다. 예를 들어 미분양이 여전히 많지만 꾸준히 감소하는 지역이라면 ‘얼었던 수요가 회복되고 있구나’ 라고 판단할 수 있을 것이고, 반대로 미분양이 그리 많은 수준은 아니나 최근 급증한 지역이라면 ‘공급 과잉이 우려 된다’고 생각해 볼 수 있을 것입니다.

그렇다면, 시군구 단위로 발표되는 미분양 통계를 살펴볼 때 미분양이 많다(수요대비 공급이 많다) 라고 판단할 수 있는 기준은 어느 수준일까요?

지난10년간 실무에서 부동산통계를 검증해오며 발견한 미분양의 적정수준은 900세대 이하입니다*. 일반적으로 시군구 지역의 미분양이 900세대를 넘어가면 과잉공급으로 인해 집값이 하락하는 패턴이 발생합니다. 만약 해당지역이 인구15만 이하의 소도시라면 미분양의 적정수준은 500세대 이하입니다.

•

미분양의 적정수준에대해 더 관심이 있다면 제 저서인 ‘빅데이터로 예측하는대한민국부동산의미래’를 참고하면 되겠습니다.

그림1은 미분양의 총량(가로축)과 변동(세로축)의 두 가지 기준으로 가장 최근 발표된 전국 229개 지역의 22년 2월 미분양 현황을 그려본 것인데요, 전국 229개 시군구중 대부분의 도시가 그린존(미분양 900세대이하)에 몰려 있음을 알 수 있습니다. 미분양이 가장 많은 지역은 포항시인데요, 특히 공급이 집중된 포항북구에 미분양이 몰려 있습니다. 그리고 최근 급증한 지역으로는 경주시와 대구동구를 꼽을 수 있습니다. 두 지역 모두 공급과잉지역이라는 공통점이 있습니다. 특히 경주는 경주도심이 아닌 외곽에 2021년 무려 3천세대의 분양물량이 쏟아지며 이로 인한 후유증이 본격화되고 있는 모양새입니다. 수도권에서는 미분양 제로였던 안성시 미분양이 무려 1천세대나 증가하였는데요, 이는 최근 1순위 청약접수가 저조했던 '이편한세상안성그랑루체'의 미분양으로 추정됩니다. 해당단지의 분양가는 평당 1,280만원수준으로 안성도심의 시세를 넘어서는 고분양가가 대규모 미분양을 초래한 것으로 보입니다.

그림1. 전국 시군구 미분양지도(22년2월)

전월대비 미분양이 감소한 지역으로는 경남사천시와 경북구미시를 꼽을 수 있는데요, 사천시 미분양은 지난 1월 1천세대로 급증했다가 1달만에 328세대나 감소하며(1달 동안 30%의 감소율 기록) 나쁘지 않은 수급흐름을 보이고 있습니다. 구미시 역시 미분양이 꾸준히 감소하며 한때 900세대까지 치솟았던 미분양이 현재는 300세대까지 감소하였습니다.

22년2월 현재 미분양 총량이 900세대 이하로써, 그린존에 있는 지역 중 미분양감소로 분양시장의 온기가 돌고 있는 지역은 거제시와 창원시입니다. 두 곳 모두 기반산업인 조선업과 기계산업이 호황가도를 달리고 있는데요, 특히 창원시는 이번 윤석열 당선자의 수혜주인 원전기업이 자리잡고 있습니다. 수급상황 개선과 기반산업 호황으로 인해 두 지역 모두 올해 분양권 프리미엄이 기대됩니다.

너무 지방도시만 이야기했나요? ‘수도권지역은 왜 없나요?’ 라는 의문이 들 수도 있겠습니다. 앞서 언급한 안성시외에는 수도권 대부분지역의 미분양은 200여세대 내외로 소소한 수준입니다. 수도권 핵심지역의 민간공급이 활발히 재개되어 여러분과 수도권 미분양에 대해 심도 있게 나눠보는 시절을 기대해 봅니다.