미분양, 그것이 알고싶다 (미분양 뽀개기_#1)

데이터로 경제를 분석하고 주식시장을 예측하는 이코노미스트처럼, 빅데이터로 부동산 시장을 예측하는 ‘하우스 노미스트(House + Nomist)’의 업역을 개척해온지 어느덧 10년이 넘었습니다. 운이 좋아 ‘빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래(미지biz, 2018년)’ 라는 책을 집필하였고, 주간지(주간동아)에 부동산 빅데이터 칼럼을 연재하고 있습니다. 올해부터는

리얼빅 (Realestate + Bigdata) 채널

을 통해 실전용 부동산데이터를 활용한 시장전망과 부동산의 뜨거운 이슈를 다뤄보려고 합니다.

부동산현장에서 길어올린 생생한 데이터를 찐~하게 맛보는 부동산데이터 맛집을 오픈합니다.

실전용 부동산데이터, 그 첫 테마로 '미분양통계'를 다뤄봅니다. 미분양통계의 사전적 의미는 ‘사업계획 승인권자로부터 분양승인을 받아 일반인을 대상으로 분양을 실시하였으나 분양되지 않는 주택’ 이라고 국토교통부 통계사이트인 통계누리(https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do)에 명시되어 있습니다. 사전적 의미이다 보니 뭔가 어렵다는 느낌이 듭니다.

이를 쉽게 해석하자면, 아파트 청약경험이 있는 분들은 접해 봤을 청약홈 (www.applyhome.co.kr) 사이트가 있습니다. 이 사이트를 통해 거의 모든 민간아트의 청약이 이루어지는데요, 일반적으로 청약의 단계는 ‘특별공급→1순위→2순위’의 순으로 진행이 됩니다. 뒷 단계로 진행될수록 청약의 조건이 덜 까다롭기 때문에 더욱 많은 사람들이 청약에 참가할 수 있다고 생각하면 됩니다.

미분양의 정확한 의미 (힌트는 '청약홈')

청약시장이 뜨거운 서울은 1순위에서 청약이 마감되는 경우가 비일비재 합니다만, 그렇지 못한 곳은 2순위까지 청약을 접수했음에도 주인을 찾지 못한 아파트가 남아 있을 수 있습니다. 이럴 경우, 마치 대학의 예비합격자처럼 1,2순위 청약에 참가했으나 당첨되지 못한 예비당첨자를대상으로 예비당첨자 계약을 진행하게 됩니다. 만약, 예비당첨자 계약까지 진행을 했는데도 남은 아파트가 있다면, 이때부터 실질적인 ‘미분양’ 이라고 할 수 있습니다.

즉, 청약홈을 통해 이뤄지는 모든 청약단계를 진행한 후 남아있는 분양권을 미분양이라고 할 수 있습니다.

그런데, 작년 5월부터 소위 ‘줍줍’이라고 불리는 선착순 (혹은 무순위) 청약까지 ‘청약홈’을 통해 접수토록 법령이 변경되었습니다. 이전에는 건설사나 시행자가 자체적으로 선착순 분양을 진행했는데 말이죠. 물론 분양시장이 과열된 투기과열 혹은 청약과열지구에 한해서만 청약홈으로 ‘줍줍’을 진행합니다.

따라서 과거에는 예비당첨이후 선착순 물량부터 국토부의 미분양 통계로 잡혔다면, 현재는 청약홈을 통한 선착순분양(‘줍줍’) 이후의 잔여물량부터 미분양 통계로 잡히고 있습니다. 어쨌든, 청약홈을 통해 이뤄지는 모든 청약단계를 진행한 후 남아있는 분양권을 미분양으로 본다는 것은 변함이 없습니다.

조금 늦은 미분양통계, 그러나 꼭 체크해야할 숫자!

미분양 통계는 국토부에서 매월 첫째주 (늦으면 둘째주)에 발표하는데요, 주의할 점은 2개월 전의 통계라는 점입니다. 즉, 올해 3월 초에 발표된 미분양 통계는 2개월 전인 2022년 1월의 미분양 통계가 되겠습니다. 시의성이 떨어지는 통계라 할 수 있지만 미분양 통계는 갈수록 그 중요성이 커지고 있습니다.

글로벌 금융위기 이후 2010년대 초까지는 집값이 떨어지면 분양시장에도 먹구름이 꼈습니다. 집값으로 대변되는 재고주택시장과 청약경쟁률로 대변되는 분양시장이 함께 움직였던 것이죠. 그러나 2015년 이후 수도권과 지방을 가리지 않고 집값하락에도 높은 청약경쟁률을 기록하는 단지가 속출하기 시작했습니다. 그 이유는 바로 ‘주택고령화’ 때문인데요, 2015년 이후 전국적으로 준공후10년을 넘긴 ‘중년주택’ 비중이 70%를 넘어서기 시작했으며 준공후 20년을 넘긴 ‘고령주택’ 역시 30%를 넘어서기 시작했습니다. 과거와 달리 ‘신축주택’의 희소가치가 빛을 발하기 시작한 것이죠. 아래 그림1이 보여주듯, 수도권에 치여 소외받던 지방조차 2016년 이후 +1%~+3%내외의 소소한 집값상승률에도 분양시장의 바로미터인 ‘1순위 청약경쟁률’이 꾸준히 10:1를 상회하는 것을 확인할 수 있는데요, ‘주택고령화’에 따른 신축 혹은 분양시장의 강세를 여실히 보여주는 통계라 할 수 있습니다.

그림1. 지방의 연간 매매가 변동률과 1순위 청약경쟁률 (2015년~2019년), [출처:부동산114, 청약홈]

재고주택시장과 분양시장이 따로노는 현상, 즉 비동조화가 심화되면서 단지 집값만으로 대한민국 부동산 시장을 단정 지을 수 없게 되었습니다. 신축 혹은 분양시장의 수급상황을 적나라하게 보여주는 ‘미분양’ 통계를 꼭 확인해야 하는 이유입니다. 여기서 수급상황이라는 것은 수요와 공급의 준말인데요, 부동산시장에서 공급은 ‘상수’ 이며 수요는 ‘변수’입니다.

건설사에서는 매년초 한해의 분양물량을 계획합니다. 정부도 마찬가지로 5년,10년단위로 주택공급 로드맵을 작성합니다. 이번에 20대 대통령으로 당선된 윤석열 당선자는 5년간 250만호의 공급을 약속했습니다. 3기 신도시 역시 각 신도시별 계획물량이 이미 정해져있습니다. 그렇습니다. 공급은 거의 정해진 ‘상수’입니다. 그러나 수요는 사람의 심리가 큰 영향을 발휘하기 때문에 하루아침에도 뒤바뀔 수 있는 ‘변수’입니다. 이 글을 읽는 여러분도 ‘지금 집을 사야하나? 미뤄야 하나? 아니면 살 필요가 없나?’ 하며 매일 고민하는 것이 그 증거이죠.

그러나 미분양통계는 우리가 복잡한 수요의 심리방정식을 푸는 수고를 덜어줍니다. 공급이라는 상수가 블랙박스와 같은 수요의 터널을 통과한 결과값이 ‘미분양’ 이기에, 우리는 미분양의 증가 혹은 감소만으로 분양시장의 좋고 나쁨을 쉽게 판단할 수 있습니다.

미분양 = 공급(정해진 ‘상수’) - 수요(요동치는 ‘변수’)

이제 부동산도 두 눈으로 바라볼 필요가 있습니다. 재고주택시장 뿐 아니라 분양시장 또한 대한민국 부동산의 한 축을 이루고 있습니다. 매매가변동률은 중요한 부동산 통계이지만, 분양시장을 정확히 진단하고 전망하기 위해 미분양 통계에도 면밀한 관심을 가져야 합니다. 집값통계와 미분양통계의 두 눈으로 부동산시장을 바라본다면, 균형된 시각 뿐 아니라 숨겨진 기회도 선점할 수 있는 행운도 찾아올 거라 믿습니다.

미분양 통계, 어디서 확인하나요?

TIP1. 국토부 통계누리 접속, https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do

→ 통계분야 (주택) → 통계유형(승인통계) → 통계명(미분양주택현황보고) → 통계표

TIP2. 아래의 URL로 한번에 접속 !!

https://stat.molit.go.kr/portal/cate/statView.do?hRsId=32&hFormId=2082&hDivEng=&month_yn=

국토교통부 통계누리 통계표보기 메타정보 관련파일 검색분야 주택/미분양주택현황보고 통계표명 기간선택(월) 270 ~ 양식선택 단위 : 호 챠트 감추기 자동 합계표시 항목 제한 해제 수치항목 서식변경 항목 위치 변경 계산항목추가 stat.molit.go.kr