막막한 청약 어디서부터 시작해야할지 모르겠다면

민영주택, 공공주택, 어떤 주택에 청약?

청약을 준비하고 있나요? 어떤 주택에 청약하고 싶은가요? 이 질문에 '아파트'라고 대답한다면 청약에 갓 입문한 분이시군요. 100점 만점에 50점짜리 답이라고 할 수 있습니다. 청약에서 가장 먼저 알아야 할 것은 바로 주택의 종류입니다. 주택의 유형에 따라 신청 자격과 당첨자 선정 방법이 다르기 때문이죠. 이 책에서는 민영주택과 국민주택, 특히 공공분양주택을 중심으로 다룰 예정입니다. 하지만 그에 앞서 분양부터 임대까지 전반적인 주택의 종류를 간단히 살펴보겠습니다.

주택은 크게 분양주택과 임대주택으로 나뉩니다. 하지만 이는 큰 틀일 뿐, 각각의 카테고리 안에서도 다양한 종류와 특성을 가진 주택들이 있습니다. 분양주택이라고 해서 모두 같을까요? 아닙니다. 공급 주체와 건설 자금의 조달 방식에 따라 민영주택과 국민주택(공공분양주택 포함)으로 구분됩니다.

분양시장의 핵심, 민간분양주택

래○안, 자○, 힐○○○트, 푸○○오 등 누구나 한 번쯤 들어본 친숙한 브랜드들입니다. '민영주택' 또는 '브랜드 아파트'로 불리는 민간분양주택은 정부의 재정 지원 없이 민간사업 주체가 직접 건설비용을 조달하여 공급하는 주택입니다. 현재 대한민국 주택 분양시장의 중심축을 이루고 있으며, 각 건설사는 고유한 브랜드로 분양을 진행하고 있습니다.

청약저축을 제외한 청약예금, 청약부금, 종합저축 가입자는 신청할 수 있습니다. 국민주택과 달리 일반공급은 가점제와 추첨제로 당첨자를 선정합니다. 생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급에는 소득 기준(일부 자산 기준 포함)이 적용됩니다

공공분양주택 : 생활편의와 저렴한 분양가, 두 마리 토끼를 한 번에!

국민주택은 정부 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사LH 등이 건설·공급하는 주택입니다. 일반적으로 주거 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 비도시지역의 읍·면 지역은 세대당 100㎡ 이하)인 주택을 말합니다.

공공분양주택은 LH 등이 개발하는 공공택지에 건설되어 대규모 도시계획에 따른 광역 교통망과 각종 편의시설의 혜택을 누릴 수 있습니다. 게다가 분양가상한제가 적용되어 주변 시세보다 저렴한 가격으로 분양되므로 인기가 많습니다.

일반 공공분양주택 외에도 특성화된 여러 유형이 있습니다. 20~30년에 걸쳐 공공주택사업자와 소유권을 공유하며 지분을 점진적으로 적립하는 지분적립형 분양주택, 그리고 주택 처분 시 공공주택사업자가 환매하고 처분 손익을 공유하는 이익공유형 분양주택이 있습니다.

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재고 주택 vs. 신규 주택

특히 정부가 25만 호 공급 계획을 발표한 나눔형 공공분양주택은 청년층과 신혼부부 등 2030세대를 위한 맞춤형 분양주택으로 최근 도입되었습니다.

신혼희망타운은 2030세대의 저출산 문제 해결을 위해 기획된 새로운 주택 유형입니다. 육아 중인 신혼부부의 needs를 적극 반영한 주택으로, 단지 전체가 신혼부부(예비 신혼부부와 6세 이하 자녀가 있는 한부모 가족 포함)를 위한 특화형 공공주택입니다. 신혼부부의 상황에 따라 자격을 세분화하여 분양주택은 물론 임대주택(국민임대, 행복주택)으로도 다양하게 공급됩니다.

서민과 중산층의 튼튼한 주거 사다리, 공공임대주택

분양주택은 아니지만, 서민과 중산층의 주거안정을 위한 공공임대주택도 살펴보겠습니다.

임차 대상과 임대 기간에 따라 구분되는데, 영구임대주택은 생계급여·의료급여 수급자나 전년도 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하 세대 등 최저소득층에게 전용면적 40㎡ 이하의 주택을 50년 이상 또는 영구적으로 제공합니다.

국민임대주택은 저소득층(소득 1~4분위) 서민에게 전용면적 60㎡ 이하 주택을 30년 이상 임대합니다.

행복주택은 대학생, 사회 초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 위해 전용면적 60㎡ 이하 주택을 임대하며, 임대 기간은 대학생·청년은 6년, 고령자는 20년 등 계층별로 다릅니다.

통합공공임대주택은 기존의 복잡했던 공공임대 유형(영구·국민·행복)을 하나로 통합해 입주 자격과 선정 방법을 단순화했습니다. 소득 수준에 따른 차등 임대료를 적용하고 전용면적 60~85㎡의 중형 주택도 공급하는 등 수요자 중심으로 개선되었습니다. 2022년 1월 과천 지식정보타운·남양주 별내에서 첫 공급을 시작했으며, 현재는 모든 신규 건설형 공공임대주택이 통합공공임대주택으로 공급됩니다.

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통합공공임대주택 공급 유형별 특징

이 외에도 보증금 기반의 장기전세주택, 임대 후 분양 전환이 가능한 분양전환공공임대주택이 있습니다. 또한 기존 건축물을 매입해 공급하는 매입임대주택, 기존 주택을 임차해 재임대하는 전세임대주택도 있습니다.

공공임대주택에 대한 자세한 정보는 마이홈포털www.myhome.go.kr에서 확인하실 수 있습니다.

저렴한 임대료로 오래오래, 공공지원 민간임대주택

민간임대주택은 공공임대주택과는 별개로 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자가 공급하며, 공공지원 민간임대와 장기일반 민간임대로 구분됩니다.

공공지원 민간임대주택은 임대사업자가 주택도시기금 출자, 공공택지 공급 등의 공적 지원을 받습니다. 이에 따라 초기 임대료는 시세의 85~95% 이하로 책정되고, 연간 임대료 인상률은 5% 이내로 제한되며, 10년 이상의 임대 의무기간이 있습니다. 또한 법정 기준에 따라 임차인을 선정해야 합니다.

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공공지원 민간임대주택 공급 유형별 특징

장기일반 민간임대주택은 공공지원 임대주택과 달리 제도적 지원이 적은 대신, 임대사업자가 입주자 선정과 초기 임대료를 자율적으로 정할 수 있습니다. 다만 10년 이상 임대해야 하고 연간 임대료 인상률은 5% 이내로 제한됩니다.일부 공공지원 민간임대주택은 청약홈에서 청약 접수와 당첨자 선정이 이루어지니, 청약홈의 청약 일정 및 통계 공공지원 민간임대 메뉴를 확인해보세요.

출처 - 주택청약의 모든 것 [국토교통부]