청약신청지역

지역별 입주자 선정방식의 취지

주택공급은 기본적으로 주택이 건설되는 지역(시나 군)에 거주하고 있는 청약신청자에게 우선으로 공급하는 것이 원칙

같은 지역에 거주하고 있는 사람이야말로 진정으로 주택이 필요한 실수요자로 보기 때문

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다

“주택건설지역”이란 주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도(관할 구역 안에 지방자치단체인 시ㆍ군이 없는 특별자치도를 말한다) 또는 시ㆍ군의 행정구역을 말한다. 이 경우 주택건설용지를 공급하기 위한 사업지구 등이 둘 이상의 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시 또는 시ㆍ군의 행정구역에 걸치는 경우에는 해당 행정구역 모두를 같은 주택건설지역으로 본다

해당지역 vs 기타지역: 핵심 개념 이해하기

청약신청 지역을 판단하는 기준인 ‘주택건설지역’이란 주택이 건설되는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역을 뜻합니다.

반대로 '기타지역'은 해당지역을 제외한 다른 모든 지역을 뜻합니다

쉽게 말해, 서울에 아파트를 분양한다면 서울은 해당지역, 그 외 지역은 모두 기타지역이 된다

제4조(주택의 공급대상) ③ 다음 각 호에 해당하는 지역에 거주하는 성년자가 해당 지역 안에 있는 다른 주택건설지역의 주택을 공급받으려는 경우에는 공급대상으로 본다.

서울특별시, 인천광역시 및 경기도지역(이하 “수도권”이라 한다)

대전광역시, 세종특별자치시 및 충청남도

충청북도

광주광역시 및 전라남도

전북특별자치도

대구광역시 및 경상북도

부산광역시, 울산광역시 및 경상남도

강원특별자치도

일반적으로 기타지역라고 하면 해당지역을 제외한 모든 지역을 기타지역이라고는 하지만 바운더리가 있다
그 해당지역의 시도단위가 기타지역이라고 생각하면 된다. 인근지역이라고도 부르기도 하는데 올바른 용어는 '기타지역', '인근지역'은 부르기편하고 의미적으로 더 와 닿아서 쉽게부르는 용어

해당지역 거주자로 보는 기준(거주기간)

또한, 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하고 있는 경우에도 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수가 투기를 방지하기 위해 일정기간 이상 거주할 것을 우선공급 요건으로 정하고 있는 경우(수도권 투기과열지구의 경우 의무적으로 2년 이상의 기간을 정하여야 함)에는 해당 거주요건을 충족하여야만 우선공급을 받을 수 있습니다.

제4조(주택의 공급대상)

⑤ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수는 투기를 방지하기 위해 필요한 경우에는 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에서 거주기간이 일정 기간 이상인 자에게 주택을 우선공급하게 할 수 있다. 이 경우 해당 주택건설지역이 수도권의 투기과열지구인 경우에는 2년 이상의 거주기간을 정해 같은 순위에서는 그 거주기간 이상 거주하고 있는 사람에게 우선공급하게 해야 한다.

해당지역 거주자로 보는 기준은 '거주기간'

이때 기간을 산정하는 기준은 입주자 '모집공고일'으로 역산하여 계산

청약 자격 기준일 : 입주자 모집 공고일

공고문 예시

이 주택의 입주자 모집 공고일은 2024. 7. 1.이며, 이는 청약 자격(청약 신청, 자격 조건의 기간, 나이, 세대구성원, 지역 우선, 주택 소유 등)의 판단 기준일이 됩니다.

청약 전 신청자 본인의 나이, 무주택 여부, 청약통장 순위, 해당 주택건설지역 거주 기간 등을 확인해봐야 합니다. 이때 자격을 판단하기 위한 기준일이 필요합니다.

입주자 모집 공고문에 명시되어 있는 ‘입주자 모집 공고일’이 이러한 기준일 역할을 하게 됩니다. 청약 당첨 후 당첨자의 적격 여부를 판단할 때에도 역시 ‘입주자 모집 공고일’을 기준으로 합니다.

해당 주택건설지역 거주 기간을 예로 들어보겠습니다. 주택건설지역이란 ‘주택을 건설하는 특별시·광역시·특별자치시(도) 또는 시·군의 행정구역’을 말하며, 이 지역을 ‘해당’ 주택건설지역이라고 합니다. 다시 말해 청약하려는 주택이 울산광역시에 위치한 경우 해당 주택건설지역은 ‘울산광역시’가 되고, 경기도 과천시에 위치한 경우 시·군의 행정구역인 ‘과천시’가 되는 것이지요.

만약 과천시에 위치한 주택의 입주자 모집 공고일이 2024년 7월 1일이라고 가정해보겠습니다. ‘해당 주택건설지역에 2년 이상 계속하여 거주한 자에게 우선공급’한다면 적어도 2022년 7월 1일 이전부터 공고일까지 주민등록표등본상 과천시에 계속 거주하고 있어야 해당 주택건설지역 거주 자격으로 청약이 가능합니다. 이뿐만 아니라 신청자의 나이, 주택 소유 여부, 무주택 기간 그리고 청약자의 세대구성원 범위도 청약 신청일이나 당첨자 발표일이 아닌 ‘입주자 모집 공고일’을 기준으로 판단합니다.

해당지역 거주기간

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투기과열지구, 대규모택지개발지구 ->2년

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ex) 모집공고일 25년 2월 20일 = 23년 2월 19일

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수도권 외 투기과열지구 및 조정대상 지역 ->1년

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비규제지역 -> 모집공고일 전날 까지

CASE

해당지역민은 최우선 순위로 주택을 공급받을 수 있고, 기타지역의 거주자는 청약이 미달 되는 경우에 한해 주택을 공급받을 수 있습니다.

기타지역의 기준은 아래와 같습니다. 같은 그룹으로 묶인 지역끼리 해당지역과 기타지역이 되게 됩니다.

예를 들어, 서울 강남구 소재 주택분양의 경우에는 서울시가 해당지역이 되고, 인천과 경기도가 기타지역이 됩니다. 반대로 인천 소재 주택분양의 경우에는 인천이 해당지역, 서울과 경기도가 기타지역이 됩니다.

만약 해당지역 청약이 100% 마감이 되게 되면 기타지역 거주자에게는 기회가 없다고 보셔도 무방합니다.

단, 수도권 내 면적이 66만제곱미터가 넘는 대규모 택지개발지구 및 행정중심복합도시 예정지역인 세종특별자치시의 경우에는 기타지역 거주자에게도 기회가 주어집니다.

주택건설지역이 서울이나 인천인 경우에는 해당 시 거주자에게 일반공급 물량의 50% 를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급하게 됩니다.

만약 서울시에 10,000세대(서울 공급물량 50%, 기타지역 50%)의 대규모 단지 분양을 했는데, 서울시민 5만명, 기타지역(인천 몇 경기도) 5만명이 청약에 참여했다고 가정해보겠습니다.

이 때, 서울 거주자에게 할당된 5천 세대 청약에서 탈락한 4만 5천명은 기타지역 거주자에게 할당된 5천세대 추첨에도 참여하게 됩니다. 즉, 기타지역 5천명은 9만 5천명(서울 탈락자 4만 5천명+기타지역 청약참가자 5만명) 중에서 선정합니다.

즉, 해당지역 거주자는 2번의 찬스가 있으니 매우 유리합니다.

주택건설지역이 경기도인 경우에는 해당 주택건설지역에 30%, 그 외 경기도에 20%를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급하게 됩니다.

앞의 사례와 같이, 용인시 소재 100가구의 주택청약의 경우 30가구는 용인 거주자들끼리 경쟁을 붙여서 당첨자를 뽑습니다. 경기 지역 2년 거주자에 배정된 20가구는 용인시 배정 물량 경쟁에서 떨어진 사람과 경기도의 2년 이상 거주자들끼리 다시 경쟁을 하게 됩니다. 마지막 50가구는 앞선 두 번의 기회에서 떨어진 사람들과 나머지 기타지역 청약자(서울과 인천)들이 다시 경쟁하는 구조가 됩니다.

따라서 기타지역 청약의 경우 실제 발표된 경쟁률보다 훨씬 높아지게 됩니다. 해당지역의 경쟁에서 떨어진 사람들이 기타지역 청약에도 참여해서 다시 경쟁을 붙기 때문입니다.

해당지역은 분양하는 아파트가 소재하는 시·군을 의미한다. 과천과 같이 투기과열지구로 지정된 곳에서 해당지역 기준을 갖추기 위해서는 입주자 모집공고일 기준 2년 이상 이곳에서 거주한 상태여야 한다. 조정대상지역에서는 이 기준이 1년으로 줄어든다. 비규제지역에서는 입주자 모집공고일 이전에 전입신고를 마치기만 하면 해당지역 자격이 부여된다.

기타지역은 이 아파트가 있는 시·군과 인접한 지역을 의미한다. 지역마다 기타지역에 대한 기준이 다르다. 경기도 소재 66만㎡ 이상 대규모 택지에서 공급하는 아파트의 경우 30%를 해당지역 2년 이상 거주자, 20%를 해당지역 외 경기 지역 2년 이상 거주자, 나머지 50%를 경기 지역 2년 이하 거주자 및 서울·인천 거주자에 배정한다.

출처

나엠제이의 투자맥잡기

여기서 배정한다는 건 우선적으로 공급한다는 걸 뜻한다. 예컨대 과천지식정보타운에서 아파트 100가구 공급되면 이 중 30가구는 과천 거주자들끼리 경쟁을 붙여서 당첨자를 뽑는다. 경기 지역 2년 거주자에 배정된 20가구의 경우 과천 배정 물량 경쟁에서 낙첨한 사람과 경기 2년 이상 거주자들끼리 경쟁을 붙인다. 마지막 50가구는 앞서 두 번에 걸친 추첨에서 모두 떨어진 사람들과 나머지 청약자들이 다시 경쟁하는 구조다.

따라서 기타지역 청약의 경우 경쟁률이 실제 공표된 수치보다 훨씬 높아지는 게 일반적이다. 앞서 예를 든 아파트에서 해당지역 물량 30가구에 100명, 경기 2년 이상 거주 기타지역 물량 20가구에 100명, 수도권 거주 기타지역 물량 50가구에 100명이 청약을 신청했다고 가정해 보자. 이 아파트는 1순위 청약 경쟁률 발표에서 해당지역 3.3 대 1, 경기 기타지역 5 대 1, 수도권 기타지역 2 대 1 등으로 공표될 것이다. 하지만 실제 청약 경쟁률은 각각 3.3 대 1(30가구에 100명 경합), 8.5 대 1(20가구에 170명 경합), 5 대 1(50가구에 250명 경합)로 높아지게 된다.

출처
# 정연일의 청약ABC

관련정보

유의사항

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거주 기간: 해당 지역 거주자로 인정받기 위한 최소 거주 기간이 있을 수 있습니다.

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청약 유형: 청약 유형에 따라 해당 지역과 기타 지역의 구분 기준이 다를 수 있습니다.

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최신 정보 확인: 청약 공고 시점에 변경되는 내용이 있을 수 있으므로 항상 최신 공고를 확인해야 합니다.

추가 정보

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주택청약 관련 정보:

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주택청약은 무주택자에게 내 집 마련의 기회를 제공하는 제도입니다.

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다양한 청약 유형이 있으며, 각각 다른 자격 요건과 혜택이 있습니다.

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청약 시에는 해당 지역과 기타 지역 구분 외에도 다양한 요소가 당첨 확률에 영향을 미칩니다.

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정부 정책:

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정부는 주택 시장 안정화를 위해 다양한 정책을 추진하고 있습니다.

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최신 정책 변화에 따라 청약 제도 또한 변경될 수 있습니다.