05 청약홈에서 우리 가족의 청약 제한 사항을 확인해보자

최대한 많은 사람에게 공정한 경쟁을 통한 청약 당첨의 기회를 부여하기 위해 청약 당첨 이후에는 일정 기간(당첨일로부터 최대 10년) 다른 주택의 재당첨이 불가합니다. 또한, 특별공급은 세대 내 평생 1회에 한한다거나 가점제로 당첨된 사람은 2년간 가점제로 청약할 수 없는 등의 제한이 있습니다. 제한을 두는 이유는 일정 기간 기당첨자의 청약시장 재진입을 막기 위해서입니다.

이 때문에 보다 슬기로운 청약 생활을 위해서는 나와 세대구성원 중 이러한 제한을 적용받는 사람이 없는지 미리 확인해야 합니다. 이러한 제한 사항들은 청약홈 홈페이지에서 누구나 확인할 수 있습니다. 그럼 하나씩 살펴보겠습니다.

단, 다음의 제한 사항 중 ‘부적격 당첨자 제한’ 및 ‘공급 질서 교란자’는 오직 ‘청약 신청자 본인’에게만 적용되므로 세대원이 해당 제한을 적용받고 있더라도 청약할 수 있으니 참고하세요.

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청약하고자 하는 주택의 입주자 모집 공고일 기준, 청약 신청자 기준 세대구성원의 범위를 확인합니다(무주택 세대구성원 범위 참조)

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청약홈에 본인과 세대원 각각 인증서 로그인 후 ‘마이페이지 청약 제한 사항’을 조회합니다(청약 제한 사항별 조회 기준일이 다르므로 다음 표를 참고하여 청약하려는 주택의 입주자 모집 공고일 혹은 당첨자 발표일을 입력하여 정확히 조회

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청약 제한 사항별 조회 기준일

※ 부부는 당첨자 발표일이 같은 주택에 각각 중복 청약이 가능하며, 모두 당첨 시 청약 신청일(분 단위 기준)이 빠른 당첨을 유효로 함 ※ 신혼부부, 생애최초, 신생아 특별공급 신청 시 배우자의 혼인 전 청약 제한 사항(재당첨 제한, 특별공급 1회 제한)은 배제

재당첨 제한 : 나 그리고 누구에게까지 영향을 미칠까?

재당첨 제한이란, ‘일정 기간 동안 다른 아파트에 다시 당첨되는 것을 제한한다’는 뜻입니다. 다음 표에 해당하는 주택에 당첨되면 당첨일로부터 짧게는 1년, 길게는 10년까지 다른 주택에 입주자로 선정될 수 없습니다.

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재당첨 제한 기간

* 2가지 이상의 유형이 중복되는 경우 가장 긴 기간을 적용

투기과열지구에서 공급하는 아파트에 당첨되었다고 가정해봅시다. 투기과열지구에서 공급하는 주택에 당첨되면, 당첨일로부터 10년 동안 다른 주택에 당첨될 수 없습니다. 재당첨 제한 10년을 적용받게 됩니다.

그럼 재당첨 제한은 ‘청약자 본인’에게만 해당할까요? 아닙니다. 여기에 청약제도의 묘미가 있습니다. 재당첨 제한 적용은 나에게만 국한되는 것이 아니라 세대구성원 전원에게 적용됩니다. 특히 배우자가 세대 분리된 등본상에 있어도 부부는 ‘일심동체’, 즉 동일 세대로 간주하여 배우자와 배우자의 등본에 함께 있는 청약 신청자 그리고 배우자의 직계존속, 직계비속 모두 재당첨 제한을 받게 되죠.

그럼 이번에는 반대로 내가 청약 신청을 하려고 하는데, 공고일 현재 나와 동일 등본에 등재된 장모(또는 시모)가 작년에 투기과열지구에 있는 주택에 청약이 당첨되어 10년간 재당첨 제한 중이라고 가정해볼까요?

‘나’는 이제껏 청약 신청을 한 적이 없지만 나와 같은 세대구성원인 직계존비속(또는 배우자의 직계존비속)의 과거 당첨으로 인해 제한 기간 동안 ‘나’의 청약 기회가 사라지는 것입니다. 그리고 이를 모른 채 청약하여 당첨된다 해도 부적격 당첨자로서 계약 기회가 물거품이 되고 맙니다.

여기서 주목해야 할 점은 ‘재당첨 제한은 세대구성원 모두에게 동일하게 적용된다’는 것입니다. 세대원 중 누군가 재당첨 제한을 받고 있다면 그 세대에 속한 나도 제한을 받으니 유의해야 합니다. 또한 세대 분리된 배우자가 재당첨 제한을 적용받는 경우에도 제한을 피할 길은 없습니다. 그러므로 제한 기간 만료 전까지는 청약 신청이 불가하다는 점을 꼭 기억하세요.

재당첨 제한도 예외가 있다?

그런데 이번 청약제도 개편으로 청약 신청자의 배우자에 대한 재당첨 제한 적용에서 예외 조항이 마련되었습니다. 신혼부부, 생애최초, 신생아 특별공급의 경우 청약 신청자의 배우자가 혼인 전 청약에 당첨되어 현재 재당첨 제한을 적용받더라도 청약 신청을 할 수 있게 된 것입니다.

여기서 중요한 점은 배우자의 과거 청약 당첨으로 인한 재당첨 제한 적용 시점이 청약 신청자와의 혼인 신고일 전이어야 한다는 것입니다. 즉, 배우자의 재당첨 제한 시작일이 혼인 전이라면 배우자의 재당첨 제한 기간이 만료되지 않았더라도 청약 신청을 할 수 있습니다. 단, 배우자가 아닌 다른 세대원에게는 예외 조항이 적용되지 않으니 유의해야 합니다.

또 한 가지는 재당첨 제한이 모든 주택에 적용되지는 않는다는 점입니다. 과거 당첨으로 인해 재당첨 제한을 받고 있더라도 투기과열지구나 청약과열지역이 아닌 비규제지역 내 민영주택은 다른 청약 제한(특별공급 1회 제한 등)이 없다면 청약 신청이 가능합니다.

그럼 비규제지역 내 분양전환공공임대주택에 당첨된다면 어떨까요? 민영주택이 아니므로 재당첨 제한이 적용됩니다.

다만 이 경우에도 앞서 설명한 ‘배우자의 혼인 전 당첨으로 인한 재당첨 제한 적용은 예외로 한다는 점을 잊지 마세요.

평생 단 한 번, 특별공급

가점제나 납입인정금액으로 경쟁하는 일반공급과 함께 청약의 주축을 이루고 있는 공급 유형이 있습니다. 바로 ‘특별공급’입니다. 특별공급은 우선적으로 공급이 필요한 대상에게 별도의 물량을 배정하여 공급하는 방식입니다.

정부는 2000년대 후반, 변화하는 사회 여건을 반영하기 위해 신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양, 생애최초, 기관 추천 등 다양한 특별공급을 도입하게 되었습니다. 이처럼 특정 자격을 갖춘 사람이 우선공급받을 수 있도록 한 대신, 특별공급 당첨자와 세대원은 향후 특별공급에 다시 당첨될 수 없도록 세대당 평생 한 번으로 당첨 기회를 제한하고 있습니다.

배우자가 결혼 전에 당첨 사실이 있어도 괜찮은 경우

단, 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급, 신생아 특별공급은 배우자에 한해 완화된 기준을 적용하고 있습니다. 앞서 설명한 배우자의 혼인 전 재당첨 제한 적용을 예외로 하는 규정과 비슷합니다. 다시 말해, 신청자의 배우자가 다른 특별공급에 당첨된 이력이 있더라도 당첨 시점이 청약 신청자와의 혼인 전이라면 청약이 가능합니다.

이는 청년계층의 청약 수요가 두드러지는 신혼부부, 생애최초, 신생아 특별공급에 청약하려는 세대에 내 집 마련의 기회를 확대하기 위해 특별공급 세대의 경우 평생 1회 제한 규정을 배우자에 한해 대폭 완화한 것입니다.

예를 들어 A가 혼인 전 노부모 특별공급에 당첨된 적이 있다고 가정해봅시다. 기존에는 이후 A가 혼인을 해도 세대 내 평생 한 번의 특별공급 당첨 제한 규정 때문에 배우자 B는 특별공급에 청약 신청할 수 없었으나, 이번 제도 개편으로 배우자 B는 A와 혼인한 후 신혼부부 특별공급을 신청할 수 있게 된 것입니다.

여기에 더해 생애최초 특별공급은 배우자의 혼인 전 특별공급 당첨 이력뿐만 아니라 주택 소유 사실도 예외로 해줍니다. 단, 혼인 전에 주택 처분을 완료했을 때만요. 이처럼 완화된 규정은 오직 청약 신청자의 ‘배우자’에게만 해당하고 배우자의 ‘혼인 전’ 이력이어야 한다는 점을 꼭 기억하세요.

우리 가족 중 가점제로 당첨된 사람이 있을까?

청약에서 큰 관심을 받는 가점제는 민영주택 일반공급의 당첨자를 선정하는 방법 중 하나입니다. 한 번 가점제를 통해 당첨된 사람이 청약시장에 재진입하는 것을 막기 위해 ‘가점제로 당첨된 자와 그 세대원은 당첨된 날로부터 2년간 가점제 당첨이 불가’하도록 제한하고 있습니다.

이 문구에는 꽤나 많은 정보가 담겨 있습니다. 먼저 본인뿐만 아니라 세대원(분리 배우자 및 그 세대원도 포함) 중 과거 가점제로 당첨된 자가 있다면 향후 2년간은 가점제를 통한 청약 당첨이 불가합니다. 물론 ‘가점제’로만 청약 당첨이 불가할 뿐 다른 제한이 없다면, 일반공급 중에서 추첨제 물량이나 특별공급은 신청이 가능합니다.

청약에 당첨되면 많게는 세 종류의 제한을 적용받습니다. 그러나 2년 내 가점제 청약 신청 제한 외 별도의 제한이 없다고 가정할 경우 가점 방식이 아닌 다른 당첨자 선정 방식을 적용하는 유형은 신청이 가능합니다. 사전에 세대원 전원의 청약 제한 사항을 꼼꼼히 확인해보세요.

당첨자는 5년간 인기지역 1순위 청약 금지!

소위 수도권 인기 지역, 즉 서울·경기 등에서도 대규모(개발면적 66만㎡ 이상인 택지) 단위나 공공택지에서 분양하는 주택은 민영, 공공 구분 없이 선호도가 매우 높습니다. 나홀로 아파트보다는 개발 초기 단계부터 체계적으로 도시계획을 수립하여 각종 의료시설, 교육시설, 쇼핑센터, 광역 교통망 확보와 높은 녹지율까지 쾌적한 거주 환경에 필요한 요소를 총망라하기 때문입니다.

청약홈은 청약 접수가 끝나면 일일 청약 경쟁률을 공개합니다. 인기 단지 경쟁률을 몇 군데만 살펴보아도 신청 자격이 제한된 특별공급보다는 일반공급, 그리고 투기과열지구나 청약과열지역(규제지역) 내 경쟁률이 훨씬 높은 것을 확인할 수 있습니다. 이런 이유로 과거 당첨된 사실이 있는 사람과 그 세대원은 당첨일로부터 5년 동안 투기과열지구 또는 청약과열지역 1순위 청약이 불가합니다. 당첨이라는 달콤한 열매를 맛보았으니 한동안 경쟁이 치열한 규제지역 1순위 청약시장과는 거리를 둬야겠죠.

일반공급에만 1순위 자격이 있을까?

그런데 여기서 조심할 사항이 있습니다. ‘1순위’라고 했지 ‘일반공급 1순위’라고 하지는 않았기 때문에 특별공급 중 1순위 요건이 충족되어야 하는 노부모 부양 특별공급, 생애최초 특별공급 역시 규제지역에서는 신청할 수 없습니다. 이렇게 청약하려는 주택의 지역, 공급 유형에 따라 같은 제한이라도 신청이 불가능한 경우가 있습니다.

분양주택 당첨자만 ‘당첨자’일까?

대부분 ‘당첨자’라고 하면 분양 아파트 당첨자만 떠올리지만, 청약에서는 다릅니다. 지역주택·정비사업 조합원이나 이주대책대상자, 규제지역에서 사후 무순위 주택이나 계약 취소 주택에 입주자로 선정될 때도 당첨자로 봅니다.

따라서 지역주택조합의 조합원으로서 사업계획승인일 당시 입주자로 확정되었다면 그날로부터 5년간은 투기과열지구 또는 청약과열지역 내에서 공급하는 주택의 1순위 청약은 불가능합니다. 세대원 중 누군가 당첨자로 관리되고 있어도 신청자 본인 역시 향후 5년간은 규제지역 1순위 청약이 불가합니다.

그러나 ‘1순위 청약 제한’을 재당첨 제한과 혼동하면 안 됩니다. 재당첨 제한 그리고 규제지역 내 향후 5년간 1순위 청약 제한 모두 ‘당첨이 제한’된다는 점에서는 같습니다. 하지만 비규제지역에서 공급하는 민영주택의 경우 재당첨 제한이 적용되지 않지만 향후 5년간 규제지역 1순위 제한은 과거 당첨된 주택의 지역이나 주택 유형과 관계없이 동일하게 적용되기 때문입니다.

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「주택공급에 관한 규칙」 제2조에 따른 당첨자 구분(요약)

미워도 다시 한번, 부적격 재당첨 제한

청약에서 ‘부적격’이란 말만큼 환영받지 못하는 단어는 없을 겁니다. 치열한 경쟁을 뚫고 당첨된 기쁨도 잠시, 재당첨 제한 중인 세대원이 있다거나, 가점제 항목 중 부양가족수를 잘못 입력하는 등 부적격 당첨의 사유는 다양합니다. 그 어떤 경우라도 당첨자 입장에서는 쉽게 받아들일 수 없는 문제일 겁니다. 각자 억울한 사정은 있겠지만 청약에서 부적격 당첨자는 향후 청약하려는 지역에 따라 짧게는 3개월, 길게는 1년까지 청약 신청이 제한됩니다.

그러나 부적격 당첨자가 된다고 해서 청약통장의 효력까지 사라지지는 않습니다. 흔히 당첨이 되면 ‘통장을 날린다’라고 표현하는데요. 물론 당첨이 되면 청약통장의 효력은 사라집니다. 하지만 사업 주체 확인 결과 부적격 당첨자로 확인되어 청약홈에 부적격 당첨자로 통보되면, 청약통장의 효력은 다시 살아나 일정 제한 기간이 지나면 재사용할 수 있습니다. 또한 부적격 당첨자가 되면 본인의 당첨 사실이 삭제되기 때문에, 특별공급으로 당첨되었다고 해도 이후 다시 특별공급 청약이 가능하고, 앞서 설명한 재당첨 제한이나 규제지역 내 1순위 제한도 모두 없던 일이 됩니다. 물론 최대 1년간의 청약 신청 제한 기간이 만료된 후에 가능합니다.

그러나 청약통장이 제 역할을 하려면 청약통장에 재납입하는 등의 절차(청약예금·부금 제외)가 필요하므로 가입 은행에 문의하여 부활 여부 등을 확인해야 합니다.

세대원 중에 부적격 당첨자가 있을 때

다행히 부적격 재당첨 제한은 ‘본인’에게만 적용됩니다. 세대원 중 누군가가 부적격 재당첨 제한을 적용받고 있더라도 신청자 본인이 다른 제한 사항이 없다면 청약 신청이 가능합니다.

민간 사전청약 당첨자는 다른 단지 당첨 불가

일반분양 방식보다 2~3년 빠르게 주택공급

공급 물량을 확대하여 빠르게 주택시장을 안정화하고 ‘사전청약’이라는 조기 공급 방식으로 주택공급이 앞으로 계속되리라는 국민의 신뢰를 높이기 위해 정부는 2021년 8월 「공공택지 사전청약 확대방안」을 발표하여 그동안 공공에만 적용하던 사전청약 방식을 민간에도 확대했습니다.

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현 분양제도 vs. 민간 사전청약 비교

일반적으로 시행사(사업 주체)가 주택을 건설할 택지를 공급받은 후 사업승인을 거쳐 착공이 가능해지면 지방자치단체 승인 후 입주자를 모집하게 됩니다. 이 경우 택지공급 이후 모집 공고까지 대략 2~3년이 걸리기 때문에 주택공급에 대한 국민의 체감도는 떨어질 수밖에 없습니다.

반면에 민간 사전청약 방식으로 입주자를 모집하면 건축설계(안)가 마련된 직후 공고할 수 있습니다. 청약 시점을 일반분양과 비교했을때 약 2~3년 앞당기는 장점이 있습니다.

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민간 사전청약 사업 진행 절차

공공 사전청약과는 다른 점이 많은 민간 사전청약

기존 공공 사전청약과 민간 사전청약의 가장 큰 차이점은 무엇일까요? 민간 사전청약은 당첨자로 관리된다는 점입니다. 공공 사전청약은 당첨되어 입주 예약자로 선정되면 말 그대로 ‘예약’의 개념이어서 청약통장 재사용도 가능하고, 당첨자로 관리되지 않아 언제든 다른 주택의 청약 신청 및 당첨이 가능합니다(단, 공공·민간 사전청약 당첨자로 선정 불가. 그 외 주택은 가능). 그러나 민간 사전청약 주택에 당첨되면 그 즉시 당첨자로 관리되어 청약통장의 효력이 사라질 뿐만 아니라, 공공·민간 사전청약을 포함한 타 단지에 당첨될 수 없습니다. 기존 아파트에 당첨되었을 때 받는 제한과 유사합니다.

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공공 및 민간 사전청약 주요 사항 비교

물론, 사전 당첨자 지위를 포기한다면 청약통장의 효력이 살아나 타 단지 청약 신청이 가능해집니다. 단, 적격자 중 단순 지위 포기자의 경우 통장 부활 즉시 청약이 가능하지만 부적격 사전 당첨자는 일반 아파트와 동일하게 최대 1년까지 청약 신청이 제한됩니다.

출처
국토교통부 , 주택청약의 모든 것