임대인의 공실 위험 방지를 줄이기 위한 랜트프리 활용하기

임대인의 공실 위험 방지를 위한 랜트프리 활용하기

Rent Free (월세를 지급하지 않고 무상으로 임대차)

랜트프리는 어느 정도가 적당한가?

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신도시 vs. 구도심

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1층 상가 vs. 고층 상가

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공실 상태 vs. 기존 점포 승계

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개인사업자 vs. 프랜차이즈

결론적으로, 상가의 가치와 주변 임대 상황, 건물주(분양주)의 성향과 사정을 고려하여 랜트프리를 조절하면 된다.

임대인의 경우, 우량 임차인이 계약 협상 과정 중 고민하는 모습을 보이고 해당 임차인을 꼭 유치하고 싶다면, 다른 곳보다 더 긴 랜트프리 기간을 제공하여 협상 카드로 활용할 수 있다.

랜트프리 기간 동안 임차인은 해당 건물을 사용·수익하고 있으므로, 월 임대료만 면제될 뿐 관리비는 임차인이 납부해야 한다.

예를 들어, 보증금 3,000만 원에 월 임대료가 200만 원이라면, 월 임대료 200만 원에 대해서는 부가가치세가 발생하지 않으므로 세금계산서를 발행하지 않아도 된다.

하지만 원칙적으로는 보증금 3,000만 원을 간주임대료로 보아 부가가치세를 신고해야 한다.

실무에서는 이러한 부분을 잘 모르거나 간과하여 실제로는 거의 신고하지 않는 경우가 많다. 또한, 이 부분의 세금에 대해 국세청에서 문제 삼은 사례가 없었기 때문에 원칙적인 이론으로만 기억해 두면 된다.

계약기간 2년(24개월), 랜트프리 6개월 시

실제 계약서 작성 시에는 30개월로 작성해야 한다.

일부 임차인들은 이런 랜트프리를 악용하기도 한다. 예를 들어, 6개월 랜트프리를 지원받고 단기로 영업한 후 고의적으로 월 임대료를 미지급하고 나가는 경우 등이 있다.

이러한 악덕 임차인의 행태를 방지하기 위한 방법:

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보증금을 최대한 확보하고, 계약서 특약 작성 시 임대차 기간 만기를 채우지 못할 경우 위약벌 특약(예: 임대료의 3배), 사후 랜트프리 지원 등

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랜트프리를 반드시 미리 주어야 한다는 규정은 없다. 이런 부분도 특약으로 작성하여 임대료 납입이 잘 이루어지면 정해진 랜트프리를 지원하는 방식으로 임대인과 임차인 간의 신뢰를 더욱 굳건히 할 수 있다.

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입주장 부동산, 불법 성인 PC방, 악의적 한식뷔페/함바식당 등 시설비가 적게 들어가는 업종에 주의

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시설비가 많이 드는 업종의 경우, 임차인 입장에서는 권리금 회수가 중요하다. 3기 연체 시 갱신요구권과 권리금 회수 기회가 보장되지 않으므로 이런 부분을 잘 활용해야 한다.

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고의적으로 임차료 미지급 시 임대인은 3기가 지났다고 해서 섣불리 계약해지를 통지하지 말 것

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악덕 임차인은 임대인의 감정을 이용하여 계약해지 통보를 받고 잔여 개월 보증금 회수가 목적일 가능성이 크다.

임대에 맞춰진 악덕 시행사 물건

→ 상가 투자자, 시설비가 많이 드는 임차인은 유의해야 함

예) A상가 2층 코너, 분양가 21억 원, 전용면적 55평, 대출 없음, 수익률 5%인 물건을 보증금 1억 원, 월 차임 720만 원, 계약기간 5년, 랜트프리 30개월로 임대를 준다고 한다면 주의가 필요하다!

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현 임차인 입장

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다음 임차인이 과연 이렇게 비싼 임대료로 계약할 수 있을지 고민해 봐야 한다. 권리금 조건이 좋아도 비싼 임대료로 인해 다음 임차인과의 계약이 어려워져 결국 시설비를 포기해야 할 가능성이 크다.

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투자자 입장

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상가 투자 시 월 차임 720만 원으로 수익률을 계산하고 랜트프리 30개월에 대한 부분은 고려하지 않아 높은 수익률에 현혹될 수 있다. 실제로는 320만 원의 월 수익 상가로 이해해야 한다.

계약서 작성 시에도 특약란에 쓰지 않고 이면 별첨에 이 부분을 기재하기 때문에 불리한 계약을 맺을 수밖에 없는 구조이다.