상임법 1탄: 대항력, 환산보증금, 계약갱신요구권 등

환산보증금 초과 임차인의 상임법 적용 여부

제1조(목적)
상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

제2조(적용범위)상가건물의 임대차에 대하여 적용한다.

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사업자등록의 대상이 되는 건물

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임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함

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환산보증금 초과 임차인은 상임법 적용을 받지 못한다.
다만, 예외적으로 상임법 적용을 받는 부분이 있다.
환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)
예시: 보증금 3,000만원, 월차임 300만원
3,000만원 + (300만원 × 100) = 3억 3,000만원

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환산보증금 초과 기준

서울특별시: 9억원

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시: 6억 9,000만원

광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4,000만원

그 밖의 지역: 3억 7,000만원
<개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>

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환산보증금 초과 임차인은 상임법 적용을 받지 못한다. 
다만, 예외적으로 상임법 적용을 받는 부분

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대항력

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계약갱신요구권

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권리금 회수 보호 기회

우선변제권(확정일자) X, 소액임차인(최우선변제) X, 법정한도 5% X, 묵시적 갱신 X

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연접한 2개 호수 임차 시 환산보증금 계산

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2개 호수 동일한 임대인일 경우: 총 보증금/월차임 합산한 기준

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2개 호수 각각의 임대인일 경우: 각각 환산보증금 계산

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묵시적 갱신이란?

상임법상 묵시적 갱신을 적용받으면 임대인은 계약을 해지할 수 없으며, 임차인은 언제든 계약 해지가 가능하다. 계약 해지 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생한다. 그러나 환산보증금 초과 임차인은 상임법의 묵시적 갱신을 적용받지 못하고 민법의 묵시적 갱신을 적용받게 된다.

이때 주의할 점은 상임법과 달리 임대인과 임차인 모두 계약해지를 할 수 있으며, 계약해지 통보 후 임대인은 6개월, 임차인은 1개월 뒤 효력이 발생한다.

제3조(대항력 등)
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)
확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.

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확정일자 부여가 안 되는 경우(우선변제를 적용받지 못한다)

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환산보증금 초과 시

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전대차계약 시

제10조(계약갱신요구 등)
임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. → 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다.

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우